Il doit jouir en bon père de famille (') et ne peut épuiser les terres par la culture (2).

Il ne peut ouvrir des carrières (3), même pour exploiter les édifices (*).

Il ne peut défricher, en principe, comme nous le verrons. Il ne peut détruire les vignes, à moins que ce ne soit pour échapper au phylloxéra (5).

1475. Le domanier peut cultiver les terres (6), les engraisser (7), les ensemencer (8).

Il ne peut défricher les landes et les bois (9), car nous verrons qu'il ne peut rendre le congément plus onéreux; en vain dit-on que les défrichements augmenteront la valeur du sol; les améliorations n'augmentent-elles pas également la valeur des constructions?

De même il ne peut dessécher les marais (1o).

Dans tous les cas le domanier ne peut laisser incultes les terres qu'il a défrichées (").

1476. Le colon n'a que le droit d'émonder les arbres qui appartiennent au propriétaire ('').

Il ne peut pas même émonder les arbres plantés en avenues ou bosquets, ou les arbres plantés sur les clôtures et qui, d'après l'usage, ne peuvent être émondés (").

1477. Les édifices et superfices sont tous les travaux d'une espèce quelconque faits sur la chose louée (").

Ils comprennent donc :

Les bâtiments construits sur l'immeuble (");

(1) C'est évidemment par inadvertance qu'on a permis au domanier » d'abandonner les terres sans culture ». - Guillouard, II, n. 665.

(*) Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, II, n. 657.

(3) Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc cil.

(*) Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(5) Cpr. Trib. civ. Fontenay-le-Comte, 15 mars 1893, Gaz. Pal., 94. 1. 252.

(6-7-8) Guillouard, II, n. 666.

(9) Cass., 14 mai 1851, S., 51. 1. 336, D., 51. 1. 276 (par interprétation de l'art. 8 de l'usement de Rohan). Contra Guillouard, II, n. 666; Henry, op. cit., Rev. crit., XXVI, 1897, p. 52 et XXVII, 1898, p. 114.

(10) Contra Guillouard, II, n. 666.

(1) Baudoin, n. 251; Aulanier, n. 296; Guillouard, II, n. 657.

(12-13) Guillouard, II, n. 649.

(") Cpr. Guillouard, II, n. 663; Baudouin, n. 305; Aulanier, n. 298.

(15) Hévin, loc. cit.; Baudouin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

Les aires à battre, les murs, les talus, les fossés, les barrières, les puits, les fontaines, les réservoirs d'eau pour laver ou pour rouir le lin, les chemins pratiqués pour le service particulier de la ferme (');

Le premier défrichement des terres, les labours et engrais, le tissu des prairies, les canaux d'irrigation (2).

Ils comprennent aussi, comme nous l'avons vu, certains arbres.

1478. Sur les édifices et superfices, le domanier a le droit d'un propriétaire; il peut, comme nous le dirons, les aliéner ou les hypothéquer (3).

Il peut aussi laisser les édifices et superfices périr sans les réparer (*), à moins toutefois, comme nous l'avons vu, que le payement de la rente convenancière ne soit ainsi mis en dan

ger.

Il a le droit de faire aux édifices et superfices toutes les améliorations qu'il juge utiles (5), à plus forte raison de reconstruire les immeubles (*) ou de les réparer (').

Mais il ne peut rien faire qui rende le congément plus difficile à exercer, c'est-à-dire qui en augmente le prix (8).

Ainsi il ne peut ajouter des murs ou des bâtiments (*), agrandir les bâtiments existants (10).

Les édifices et superfices sont des immeubles par nature; le domanier qui en est propriétaire doit donc être considéré comme propriétaire d'immeubles.

Cependant, tout en adoptant cette solution d'une manière générale, le décret du 7 juin 1791 (art. 9) la rejette dans les

(1) Baudouin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(2) Hévin, loc. cit.; Baudouin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit. (*) Garsonnel, I, p. 598, § 355, note 1; Henry, Rev. crit., XXVI, 1897, p. 53; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, Tr. du nantiss., des priv. et hyp., II, n. 935, et les autorités qu'ils citent.

(*) Baudoin, n. 247; Aulanier, n. 307; Guillouard, II, n. 665.

(5) Aulanier, n. 314 s.; Guillouard, II, n. 665.

(*) Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(7) Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(8) Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(9) Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.; Henry, Rev. crit., XXVI, 1897, p. 52.

(10) Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

>>

rapports entre le foncier et le domanier: « Dans toutes les » successions directes ou collatérales qui s'ouvriront à l'avenir, » les édifices et superfices des domaniers seront partagés comme » immeubles. Il en sera de même pour le douaire des veuves des domaniers, pour les sociétés conjugales et pour tous les » autres cas, les édifices et superfices n'étant réputés meubles qu'à l'égard des propriétaires fonciers ». Cette restriction est, du reste, impossible à justifier. Nous avons montré que les constructions élevées par le locataire sur le terrain loué sont des immeubles à tous les points de vue, même si le propriétaire du terrain devient propriétaire des constructions; il en devrait être de même à plus forte raison quand le propriétaire du terrain loué abandonne les constructions au locataire.

. C'est une raison pour limiter la portée de la restriction; elle ne s'applique que si l'abandon a lieu pour les motifs indiqués dans la loi, notamment en cas d'exponse; il en est autrement en cas de vente volontaire (1).

Quoi qu'il en soit, la distinction admise par la loi conduit aux solutions suivantes :

Le foncier a le privilège du bailleur sur les édifices ou superfices (2); c'est ce que fait entendre l'art. 11 de la loi du 8 février 1897 (3).

La vente des constructions faite au propriétaire foncier ne donne lieu qu'aux droits de mutation mobilière ('). Faite en justice au profit du foncier, elle ne bénéficie pas de l'exemption d'impôt accordée par la loi du 23 octobre 1884 à certaines ventes judiciaires d'immeubles (").

Faite à un tiers, elle donne lieu au droit de mutation immobilière, qu'elle provienne du domanier (*) ou du foncier rentré en possession (7).

Le domanier peut aliéner et hypothéquer les construc

(') Trib. civ. Vannes, 15 juil. 1904, Droit, 16 oct. 1904.

(2) Carré, op. cit., p. 339; Henry, op. cit., p. 111.

(3) V. infra, n. 1503.

(*) Guillouard, II, n. 642.

(5) Trib. civ. Quimper, 10 nov. 1891, Rép. périod. de l'enreg., 1892, n. 7899.

tions (') et l'art. 3 de la loi du 6 août 1791 dit que l'aliénation pourra avoir lieu nonobstant tous usements ou stipulations. contraires; la validité de l'hypothèque est aujourd'hui consacrée par la loi du 8 février 1897 (). Mais nous verrons que l'aliénation et l'hypothèque sont résolubles en cas de congément et d'exponse (3). L'hypothèque n'est pas résoluble en cas de vente volontaire au foncier (').

Le domanier peut exercer les actions possessoires relativement aux constructions (5).

1479. Le foncier a le droit d'abattre les arbres qui restent sa propriété, à condition d'indemniser le colon du dommage causé par leur abatage (6).

Ceux de ces arbres que le vent fait tomber appartiennent au propriétaire (7).

Il a le droit de remplacer ceux qu'il abat ou qui tombent (*). Il a également le droit d'en planter de nouveaux, à condition de ne pas porter préjudice au domanier (9).

1480. Les modifications faites sans droit par le domanier peuvent être détruites sur la demande du propriétaire ("). En effet, le domanier a manqué à une obligation de ne pas faire et le droit commun conduit à cette solution.

Mais le propriétaire peut, s'il le préfère, se contenter de demander des lettres de non préjudice ("), c'est-à-dire une reconnaissance écrite du domanier, constatant que les innovations n'étaient pas autorisées et qu'aucun remboursement ne sera exigé en ce qui les concerne.

(') Baudoin, II, n. 383; Troplong, I, n. 61; Pont, Tr. des priv. et hyp, 1, n. 392; Aulanier, n. 514; Guillouard, II, n. 664 et Tr, des priv. et hyp., II, n. 657; Carré, Introd. à l'ét. des lois relatives au domaine congéable, p. 95 et 103; Henry, op. cit., p. 109.

(2) V. infra, n. 1503.

(3) V. infra, n. 1499 s.

(*) Trib. civ. Vannes, 15 juill. 1904, Droit, 16 oct. 1904.

(5) Garsonnet, loc. cit...

6) Aulanier, n. 47 s.; Guillouard, II, n. 649.

(7) Aulanier, n. 47 s.; Guillouard, II, n. 649.

(8) Aulanier, n. 47 s.; Guillouard, II, n. 649.

Aulanier, n. 47 s.; Guillouard, II, n. 649.

(10) Baudoin, n. 265; Aulanier, n. 323 s., Guillouard, II, n. 667. (") Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

Si le propriétaire garde pendant longtemps le silence au sujet des innovations, il est réputé les avoir acceptées et il doit les payer (').

1481. La rente convenancière est un fermage augmenté d'une fraction de prix de vente; elle s'applique en effet tant au fermage de l'immeuble qu'à la vente des édifices et superfices existants. Nous ne voyons donc pas pourquoi on a dit (2) que la rente convenancière est ordinairement plus faible que ne le serait le fermage, à cause des avances considérables que le domanier doit faire pour l'achat des édifices.

Dans sa nature juridique, la rente convenancière est une véritable rente foncière, c'est-à-dire une charge réelle gre- ́ vant l'immeuble, puisque le preneur peut s'en décharger en abandonnant l'immeuble et ne peut la racheter, contrairement à la rente foncière de l'art. 530 (3).

1482. Il peutêtre convenu que le domanier payera, en outre du prix, des redevances en denrées ou graines (*) ou des prestations en journées d'homme, ou de voitures ou de bêtes (5).

Les prestations en journées ne s'arréragent pas; elles ne peuvent être exigées qu'en nature, à moins que la convention n'ait fixé un abonnement (décr. 1791, art. 4).

1483. En outre, le bailleur stipule généralement une commission ou nouveauté (6).

Cette somme fait partie du prix (7); elle se rapproche du pot de vin stipulé en matière de bail. En effet, si elle était primitivement le prix de la promesse faite au colon qu'il ne serait pas renvoyé avant un délai déterminé, ce n'est pas là autre chose qu'un supplément de prix.

(Baudoin, loc. cit.; Aulanier, loc. cit.; Guillouard, loc. cit.

(2) Guillouard, II, n. 658.

(3) Henry, op. cit., p. 53.

(*) Guillouard, II, n. 659.

(5) Guillouard, loc. cit.

(*) Rennes, 21 nov. 1889, S., 92. 2. 35, D., 90. 2. 120. - Rennes, 6 fév. 1893, S., 95. 2. 130, D., 93. 2. 129. Aulanier, n. 141; de Villeneuve, Du domaine congéable, n. 3; Baudoin, Institutes convenancières, p. 1118; Garsonnet, op. cit., p. 395. (7) Rennes, 21 nov. 1889, précité.

-

Aulanier, loc. cit. Contra Rennes,

28 juin 1888, Droit, 12 août 1888. Rennes, 6 fév. 1893, précité. - V. en ce dernier sens Proposition Guieysse, Journ. off, Doc. parl., 1891, p. 1529; Rapp. somm. du même, ibid., p. 2967.

CONTR. DE LOUAGE.

- I.

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