aux fours et fourneaux ('); aux écuries (2); aux ouvrages existant dans les cours (3); () Pour les fours et fourneaux, on suit encore les solutions données par Goupy: « Pour les fours, l'usage est que le propriétaire entretient les murs, la voûte du dessous du four, s'il y en a, le tuyau ou la cheminée du four; et le locataire n'est tenu que de l'aire du four, qu'il soit de terre ou du carreau de terre cuite, de la chapelle du four, qui est la voûte de briques ou de tuileaux qui couvre les fours, laquelle voûte reçoit l'impression du feu plus ou moins, suivant l'usage que l'on fait du four. Dans les fourneaux polagers, le propriétaire est tenu des murs, voûtes et planchers et le locataire est tenu de l'entretien du carreau sur les planchers qui reçoivent les cendres des réchauds, du carreau sur le dessus des fourneaux, des scellements des réchauds et de la fourniture des réchauds potagers lorsqu'il y en a de cassés et des grilles lorsqu'elles sont brûlées. Il en est de même des autres fourneaux, tels que ceux qui servent aux lavoirs ». — Guillouard, II, n. 478. (2) Dans les écuries, le locataire doit faire les réparations des mangeoires; de la maçonnerie qui supporte les mangeoires; du devant des mangeoires abimé par la dent des chevaux. - Guillouard, loc. cit. - Nous nous sommes déjà occupés des pavés. (*) Dans les cours, le preneur n'a pas à réparer les auges de pierres destinées à faire boire les chevaux; car, comme le disait Goupy, « on peut les contregarder avec du fer, de manière qu'elles ne puissent être endommagées par des voitures; le propriétaire est donc en faute de n'avoir pas fait la construction assez solide ». Goupy, loc. cit.; Guillouard, II, n. 479; Huc, X, n. 350. De même le propriétaire est tenu des réparations à faire aux barrières et aux bornes; car, disait Goupy, « les barrières ne sont placées, dans les cours et dans les remises, que pour conserver les murs de la maison, ainsi que les bornes ». En vain objecte-t-on qu'il faut une imprudence du preneur, pour entamer la barrière ou la borne ; il est bien évident que, s'il y a imprudence, le preneur est responsable conformément au droit commun. Contra Guillouard, loc. cit.; Hue, loc. cit. () En cas de location d'un jardin, le preneur doit-il rendre le jardin avec les mêmes allées et dans la même forme qu'il lui a été remis? Doit-il remplacer les arbres manquants? Nous étudions ces questions à propos du changement de forme et de la restitution. Les réparations aux treillages et aux barreaux ne sont pas à la charge des locataires. Guillouard, II, n. 482. - Il en est de même, comme le disait Goupy, des réparations aux vases de terre cuite, de marbre ou de pierre, car les dégradations peuvent provenir des intempéries où des matériaux; mais il en est autrement des vases et statues de faïence, de fonte ou de fer. Goupy était également en ce sens. Guillouard, loc. cit. (En ce qui concerne les réparations locatives des moulins, on est d'accord V. Guillouard, Il, n. 485 s.; Hue, X, n. 350 pour adopter les règles suivantes, d'après Desgodets et Goupy. - Pour les moulins à vent, Desgodels disait : « Le fermier entretient généralement tous les tournants, travaillants, volants, cabestans, meu aux fermes ('); aux granges (2); aux terres arables (3); aux clôtures (*). bles, harnais, et ustensiles dont on fait la prisée et estimation au commencement et à la fin». Goupy ajoutait : « Les meuniers sont ordinairement chargés de l'entretien des toiles, des volants de dehors, des volants de dedans, de l'arbre tournant, du marbre, du frein, du rouet, des trois palliers (savoir du pallier du gros fer, du pallier du petit collet et du pallier du heurtoir), du gros fer, de la lanterne, du cable, des quatre pièces d'archures, des quatre marteaux à rhabiller les meules, d'une pince ou queue de fer, corbeille, boisseau, picotin et échelles, de la nille de fer, du moulinet ou engin à monter le blé, de la meule courante, de la meule gisante, du cerceau de fer, du petit fer, de la tempure, du pallier du petit fer, de la rouette, boète et boètillon, du babillard et de la petite huche, de la grande huche, du blutteau, d'une armoire de la queue et brouette, de la garoine ou la grouane, des garouans, de la rouette, des crocs, des pieux et du cableau pour l'escalier ». — Si, disait Desgodets, loc. cit., un moulin à vent vient à périr par les grands vents, faute par le fermier du moulin de l'avoir tourné au vent pendant les grands vents, le fermier en est responsable ». Cette solution est encore exacle. V. en ce sens, Guillouard, loc. cit.; Huc, loc. cit. - - Pour les moulins à eau, Desgodets s'exprimait ainsi : « A l'égard des palis et vannes, et généralement tous les tournants et travaillants, meubles, câbles, harnais et ustensiles, ils doivent être entretenus par le fermier locataire ». Guillouard, loc. cit.; Huc, loc. cit. — D'après Goupy, suivi par les auteurs modernes (Guillouard, II, n. 487), les réparations des objets suivants dans les baux de moulins ne sont pas locatives: « des bouchis qui se font pour retenir l'eau et la porter en plus grande quantité sur le moulin; du coupement des herbes qui croîtraient dans l'eau et qui en retarderaient le cours et la vitesse; des gravouillements et enlèvements des attéries. Les attéries sont des amas de sable qui se font au-dessus et au-dessous des moulins, lesquels, si on ne les détruisait point, empêcheraient le cours de l'eau, ou le retarderaient de façon que l'eau n'aurait plus assez de force pour faire tourner le moulin ». C'est au bailleur et non pas au preneur qu'il appartient de recouvrir les toits de la ferme. Le fermier n'est même pas obligé d'employer annuellement de la paille à entretenir les toits recouverts en paille, car la réfection des toils n'est pas une réparation locative. Contra Guillouard, II, n. 531. *) Dans une grange, le fermier doit entretenir l'aire. Guillouard, II, n. 531. 3) Dans le bail à ferme, le fermier doit couper et tailler périodiquement les haies. Guillouard, II, n. 529; - élaguer les arbres. Guillouard, loc. cit. Mais non, comme nous le verrons à propos de l'obligation de restituer, les remplacer. Il doit entretenir les digues pour éviter les infiltrations de l'eau dans les terres. Cass., 24 nov. 1832, S., 33. 1. 238. - Guillouard, II, n. 530. - Il doit écheniller, comme le lui ordonne la loi du 26 vent. an II. Guillouard, II, n. 531; — bécher au pied les pommiers et poiriers. Guillouard, loc. cit.; — protéger les jeunes plants contre les bestiaux. Guillouard, loc. cit; enlever les mauvaises herbes. Guillouard, loc. cit.; - détruire les taupes et les fourmilières. Guillouard, loc. cit; entretenir les échalas des vignes et remplacer ceux qui sont brisés ou pourris. Guillouard, loc. cit.; Huc, X. n. 350. (Le bailleur est tenu de l'entretien des clôtures d'un herbage. Paris, 29 nov. 1892, D., 93. 2. 473, ou d'un étang. Contra Guillouard, II, 530. 807. « Le curement des puits et celui des fosses d'aisance » sont à la charge du bailleur s'il n'y clause contraire »>, dit l'art. 1756. L'ancien droit décidait le contraire (1). Le curement des fosses d'aisance comprend leur vidange (*). L'entretien des poulies, cordes et mains de fer, qui servent à tirer l'eau des puits, est à la charge du locataire (3). Le curage des fossés d'une ferme est à la charge du bailleur (). L'analogie avec le curage des puits dont parle l'art. 1756 est absolue. L'autorité de Pothier (5) ne peut donc être invoquée en sens contraire, car, en donnant cette dernière solution, l'art. 1756 s'est mis en désaccord avec l'ancien droit. Le bailleur doit également curer et entretenir les rigoles servant à l'irrigation ("), les cours d'eau qui bordent et traversent la propriété (7), les étangs et pièces d'eau (*). Il doit encore curer les bassins et citernes (9). En ce qui concerne les cours et jardins, on appliquera les solutions que nous avons données à propos du bail à loyer. 808. Les réparations ordonnées par l'administration sont à la charge du bailleur. Les travaux d'assainissement et de salubrité (1) ou de sùreté (") sont donc à la charge du bailleur. Nous avons même vu, à propos de la garantie pour fait de l'administration, que (1) Desgodels, loc. cit. (2) Cons. d'Etat, 16 fév. 1894, D., 95. 3. 49. - Cons. d'Etat, 5 mai 1894, S., 96. 3. 76. Rouen, 11 mars 1892, Rec. de Rouen, 92. 1. 99. - Trib. paix Paris, (5e arrondissement), 21 avril 1893, Gaz. Pal., 93. 1. 562. (3) Guillouard, II, n. 480. (*) Contra Guillouard, I, n. 207 et II, n. 509. (10) Cons. préf. Seine, 28 fév. 1893, Gaz. Trib., 23 août 1893. 1891, Gaz. Trib., 24 mai 1891. - Trib. civ. Seine, 5 fév. 1892, Droit, 27 fév. 1892. - Trib. civ. Seine, 12 avril 1894, Loi, 13 nov. 1894. (1) Paris, 2 juill. 1890 et 30 nov. 1892, Pand. franç., 95. 2. 3 (modification dans l'aménagement d'un théâtre à la suite d'un incendie). ces travaux peuvent donner au preneur une action en dommages-intérêts contre le bailleur ('). Toutefois, les travaux sont à la charge du preneur, s'ils sont nécessités par l'industrie du preneur ou par son fait (2). Ils peuvent être également mis à la charge du preneur par le bail; il ne suffira pas, sans doute, que le bail lui confère l'obligation de faire, d'une manière générale, les réparations; mais la clause qui l'oblige à se conformer aux prescriptions administratives ne laisse pas place au doute (3). Les travaux du « tout à l'égout », prescrits en exécution de la loi du 10 juillet 1894, sont à la charge du bailleur (*). Les frais de désinfection exigée par une maladie contagieuse dont a été atteint le preneur ou quelqu'une des personnes vivant avec lui sont à la charge du preneur (5). 809. Toutes les réparations sont à la charge du locataire si elles sont causées par sa faute (6). Il est responsable de sa faute légère. 810. Les dégradations provenant du commerce exercé par le preneur sont à la charge du bailleur si elles sont dues au mauvais conditionnement de l'immeuble (7). 811. Le tribunal décide souverainement si les réparations sont à la charge du bailleur ou du preneur, et, par exemple, si elles proviennent ou non du preneur (8). Un expert peut être nommé pour déterminer si les dégradations sont le résultat d'un cas fortuit ou de la négligence du locataire ("); cet expert peut, comme nous le verrons, être désigné par le juge des référés. (*) Trib. civ. Seine, 22 mai 1901, D., 1902. 2. 102. — V. supra, n. 801. V. infra, n. 918. (*) Orléans, 14 juil. 1871, S., 72. 2. 237 (la mise en état des lieux abandonnés à l'ennemi doit être en partie mise à la charge du preneur si les dégradations sont dues jusqu'à un certain point à l'absence du preneur). (Trib. civ. Seine, 6 fév. 1890, Gaz. Pal., 92.1. Suppl., 34 (plancher qui s'effondre par suite de l'empilement de sacs). Cass. civ., 24 avril 1893, S., 94. 1. 438. (*) Lyon, 2 fév. 1894, Mon. jud. Lyon, 29 mars 1894. 812. Le preneur doit prévenir le bailleur de l'urgence des réparations non locatives (1). II. Cas où il existe plusieurs locataires. 813. Les réparations locatives des parties communes d'immeubles occupés par plusieurs locataires (cour, vestibule, escaliers) sont à la charge de tous les locataires (2). Pothier (3) adoptait cette solution, que rejetait Goupy; ce dernier soutenait, et certains auteurs soutiennent encore, qu'en ce cas les réparations locatives sont à la charge du propriétaire. Le texte général de l'art. 1754 empêche d'accepter cette solution. En vain dit-on que, l'obligation des locataires aux réparations locatives étant fondée sur leur faute présumée, on ne peut présumer la faute de plusieurs locataires en présence d'une dégradation qui est nécessairement l'œuvre d'un seul. Il est, au contraire, très fréquent que la dégradation soit l'œuvre de tous les locataires; la dégradation ne se fait pas généralement en un jour; elle résulte de l'usage prolongé, et l'usage des parties communes appartient à tous les locataires. Pothier soutenait son opinion par un raisonnement différent du nôtre la présomption de faute, disait-il, «< n'a pu donner lieu à l'usage qui l'y a assujetti, mais, l'usage une fois établi, la cause prochaine de l'obligation que tous les locataires contractent de faire les réparations est que les locataires se sont tacitement soumis à la charge des réparations qu'il est d'usage que les locataires supportent ». Ce raisonnement nous parait également sérieux. Il est, dans tous les cas, certain que si la dégradation provient d'un locataire, il en est responsable dans les termes de l'art. 1754 (*). 814. La difficulté sera de répartir la charge de la réparation entre les divers locataires. (1) Argou, II, p. 281. (2) Trib. civ. Amiens, 15 juin 1888, Rec. d'Amiens, 89.58 (obstruction d'un tuyau de cabinet d'aisance commun). - Contra Trib. civ. Lyon, 19 nov. 1895, Mon. jud. Lyon, 30 déc. 1895 (allées et escaliers communs). Guillouard, II, n. 484. (3) N. 223. (*) Guillouard, II, n. 484. |