arrêté municipal, dans un but d'assainissement par exemple, notamment ceux du « tout à l'égout » (1). Le juge du fait est d'ailleurs souverain pour l'interprétation de ces clauses (2). Les réparations nécessitées par les vices de la chose peuvent être elles-mêmes mises par la convention à la charge du preneur, mais cette convention doit être formelle (3). Si, faute des réparations imposées au preneur, le bailleur est condamné à réparer un dommage causé à un tiers, il peut agir en indemnité contre le preneur (*). Un usage local suffit pour que les grosses réparations ou certaines d'entre elles soient à la charge du locataire (5), pourvu que cet usage soit constant et précis ("). 802. Réciproquement les réparations locatives peuvent être mises à la charge du bailleur (7); les art. 1754 et 1756 prévoient des clauses de ce genre. Les clauses de cette nature peuvent, suivant les circonstances, constituer des donations rapportables ou réductibles (*). 803. Pour juger si une réparation est locative, il faut avant tout consulter l'usage des lieux (); c'est ce que dit expressément l'art. 1754, et c'est ce qui est évident, les parties étant censées se conformer, pour tous les points qu'elles ne règlent pas, à l'usage des lieux. Aussi faut-il admettre cette solution également pour les baux à ferme, quoique l'art. 1754 ne parle que des baux à loyer (10). L'usage des lieux est à peu près uniforme sur la plupart des points et notamment au sujet des réparations que l'art. - V. infra, n. 809. Cass. civ., 2 janv. 1884, (1) Trib. civ. Seine, 22 mai 1901, D., 1902. 2. 102. (2) Cass., 28 déc. 1875, S., 76. 1. 110, D., 76. 1. 307. S., 86. 1. 459, D., 84. 1. 298. — Fuzier-Herman, art. 1720, n. 24 et 26. (3) V. supra, n. 441. () Trib. civ. Marseille, 3 juil. 1888, Rec. d'Aix, 89. 2. 14. (5) Limoges, 3 août 1891, D., 95. 2. 177. Dramard, Nole, D., 95. 2. 177. (*) Limoges, 3 août 1891, précité (cet arrêt exige, en outre, que l'usage soit ancien). - Dramard, loc. cit. (7) Trib. civ. Corbeil, 19 juin 1901, Loi, 12 nov. 1901. Hue, X, n. 351. (*) V. notre Tr. des succ., 3o édit., III, n. 2274. (9) Guillouard, 1, n. 207 et II, n. 531. (10) Guillouard, II, n. 531. -- Guillouard, II, n. 469 ; 1754 a cru devoir, à raison même de cette uniformité, énumérer comme réparations locatives; mais la loi n'a pas entendu, en ce qui concerne même ces dernières, prendre le pas sur l'usage des lieux; si l'usage des lieux a dérogé à l'art. 1754, il doit l'emporter; c'est ce qui résulte des mots : << Les réparations locatives sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres... » A défaut d'usage des lieux, on tiendra compte d'une circonstance que Pothier (1) plaçait en première ligne; on se réfèrera aux motifs qui justifient l'art. 1754, et on recherchera si les dégradations au sujet desquelles la contestation s'élève «< ont coutume de provenir de la faute des locataires ou de leurs gens » (2); on examinera également si elles sont peu importantes (3). 804. Il faut entendre rigoureusement, et dans un sens favorable au preneur, l'expression de réparations locatives; les procédés d'interprétation que nous avons proposés pour le bail, interprétation en faveur du preneur —, conduisent à ce résultat. Il doit être également admis par les auteurs qui, en principe, interprètent le bail en faveur du débiteur ou de l'obligé, c'est-à-dire, dans l'espèce, du preneur. - Enfin on peut invoquer dans le même sens le caractère dérogatoire de l'obligation imposée au preneur; en principe, nous l'avons montré, l'obligation de faire les réparations est une suite de l'obligation de faire jouir imposée au bailleur. Aussi Pothier (*) et l'art. 1754 font-ils dériver de l'usage cette obligation du preneur. Il faut, d'autre part, éviter de considérer comme réparations locatives les réparations d'entretien que les art. 605 et 606 imposent à l'usufruitier (5); les réparations locatives sont celles qui, généralement, proviennent de l'usage; les réparations d'entretien sont celles qui sont nécessaires à l'usage; aussi l'art. 1754 dit-il : « réparations locatives ou de menu (1) N. 219. (*) Guillouard, I, n. 207. (3) Guillouard, I, n. 207. () N. 107. (5) Guillouard, I, n. 105. entretien ». D'un autre côté, il est naturel que l'usufruitier ait, à cet égard, des obligations plus larges que le preneur ; car, tandis que le nu propriétaire n'a aucune obligation vis-àvis de l'usufruitier, le bailleur est, vis-à-vis du preneur, tenu, en vertu même de la nature du bail, de faire, en principe, toutes les réparations. 805. L'art. 1755 dispose: « Aucune des réparations répu »tées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne » sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». La loi du 10 juillet 1889 donne la même solution pour le bail à colonat partiaire. Nous examinerons ces hypothèses à propos de l'obligation de restituer; nous y montrerons aussi qu'il appartient au locataire de démontrer la vétusté ou la force majeure. Le preneur n'est pas tenu davantage des réparations nécessitées par les vices de construction ou les malfaçons ('). NO 806. L'art. 1754 énumère dans les termes suivants les réparations locatives: « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des » lieux, et, entre autres, les réparations à faire, — Aux âtres, » contre-cœur, chambranles et tablettes des cheminées; - Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres » lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre; - Aux pavés et » carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques» uns de cassés ; — Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cas»sées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de "force majeure, dont le locateur ne peut être tenu ; — Aux ›portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutique, gonds (2), targettes et serrures ». Les termes mêmes de ce texte montrent qu'il est simplement énonciatif (3). Son énumération est empruntée à Desgodets (). Trib. civ. Seine, 5 déc. 1888, Gaz. Pal., 89. 1.86. 2. Ainsi décidé pour les paumelles qui sont des gonds. Caen, 12 nov. 1898, Rec. Caen, 99, 59. * Guillouard, II, n. 470; Planiol, II, n. 1692. Lois des bâtiments, Des servitudes, art. 172. On doit considérer comme réparations locatives les menues réparations, aux murailles ('), planchers et plafonds (2), pavés ou carreaux des chambres (3) ou des cours (*); aux cheminées ("); (') La mise « du recrépiment du bas des murailles, des appartements et autres lieux d'habitations » à la charge du locataire était déjà admise dans l'ancien droit: la présomption, disait Pothier (n. 220), est que cette dégradation vient de ce qu'on a appuyé, sans précaution, des meubles contre les murailles. Mais dans l'ancien droit la hauteur jusqu'à laquelle le locataire était responsable n'était pas précisée. La réparation des lambris de menuiserie est à la charge du locataire. Goupy, sur Desgodels, loc. cit.; Guillouard, II, n. 476. Le remplacement des papiers détruits par sa faute est également à sa charge. Rouen, 8 fév. 1853, P., 53. 2. 393, D., 53. 2. 111. - Il en est de même du rétablissement des peintures. Même arrêt. Mais le rétablissement des lambris et papiers détruits par suite de vélusté est à la charge du bailleur. Rouen, 8 fév. 1853, précité. — Huc, X, n. 350. (2) Il en est ainsi du blanchissage du plafond. Rouen, 8 fév. 1853, P., 53. 2. 393, D., 53. 2. 111. (3 Pour les pavés et carreaux des chambres, la loi distingue suivant qu'ils sont lous cassés ou que quelques-uns senlement le sont. Il va sans dire que si quelques carreaux seulement sont cassés par cas fortuit ou vétusté ou vice de la matière, le propriétaire en est responsable et que réciproquement le locataire est responsable de tous les carreaux s'ils sont cassés par sa faute. - Goupy, loc. cit., Guillouard, II, n. 472; Huc, X, n. 350. La loi a seulement pensé que, dans le second cas, à la différence du premier, le vice de la matière devait être présumé. La nature du pavage importe peu, l'art. 1754 est applicable est indifféremment aux pavés de marbre, de pierre ou de terre cuite. Guillouard, loc. cit.; Goupy, loc. cit. - Il est également applicable aux parquets. Mêmes auteurs. - (*) L'art. 1754 ne parlant que des chambres, le locataire n'est pas responsable des pavés des cours, car les cours sont exposées, comme le disait Goupy, aux intempéries et généralement le dégât est causé par les égouts ou les gouttières, ou parce que les pavés, à cause de la qualité des matériaux, ne pouvaient supporter les charges qui y ont été mises. Goupy, loc. cit., Duvergier, II, n.24; Guillouard, II, n. 473. Contra Huc, X, n. 350. De même le locataire n'est pas responsable des pavés des écuries, les dégâts provenant généralement de ce que la mauvaise qualité des pavés ne les mettait pas en état de supporter les sauts des chevaux. Mêmes auteurs. - Enfin il n'est pas responsable des pavés des communs et offices, car leur dégradation provient généralement des lavages qui y sont fails. Mêmes auteurs. Mais dans ces diverses hypothèses le locataire peut être tenu du déplacement des pavés. Mêmes auteurs. (5) Pour les cheminées, l'art. 1754 donne comme réparations locatives « les âtres, contre-cœurs et chambranles », Goupy, loc. cit., justifiait cette solution, déjà admise par Desgodels en ce qui concerne les âtres et contre-cours, en disant que « leur dépérissement arrive par l'activité du feu, qui est fait plus ou moins grand et plus ou moins souvent par certains locataires que par d'autres, et par le choc des bûches qu'on jette souvent sans précaution contre les contre-cœurs et sur les âtres des cheminées ». — Quant aux chambranles, la solution de la loi était déjà admise par Goupy pour les chambranles et tablettes de menuiserie, et elle n'a pas cessé d'être vraie. Guillouard, II, n. 471.- Pour les chambranles, tablettes et foyers de marbre, aux rampes des escaliers ('); aux portes et aux fenêtres (2); aux dessus des cheminées ou des portes et aux glaces (3); aux ouvrages extérieurs ('); - leur réparation est également, comme le disait Goupy, à la charge du locataire, si elle résulte de l'action de feu. Mais il en est autrement, comme il le disait aussi, si elle résulte d'un vice de la matière, par exemple de ce que le chambranle était tranché par des fils que le marbrier avait bouchés avec du mastic mêlé de poudre de marbre. Guillouard, loc. cit. Le locataire est, comme le disait encore Goupy, responsable des « croissants » placés des deux côtés du foyer pour retenir les pelles et pincettes. Guillouard, loc. cit.; Huc, X, n. 350. - Il est tenu du ramonage des cheminées, car le ramonage est nécessité par l'usage des cheminées. · Trib. civ. Seine, 8 el 13 janvier 1903, S., 1904. 2. 85. - Trib. simple police Lille, 16 juil. 1898, Nord. jud., 98. 250. Guillonard, loc. cit.; Hue, loc. cit. — Contra Cons. d'Etat, 16 fév. 1894, D., 95. 3. 49. Cons. d'Etat, 5 mai 1894, S., 96. 3. 76. — Et, quoiqu'il y ait clause contraire, les contraventions de police pour défaut de ramonage sont encourues par le preneur seul. Trib. simple police Paris, 26 mai 1898, Gaz. Trib., 29 juin 1898. Mais en pareil cas le bailleur est responsable de l'incendie provenant du défaut de ramonage. Trib. civ. Seine, 14 janv. 1903, Gaz. Trib., 19 mai 1903. - Et la clause imposant au preneur l'obligation de laisser ramoner à ses frais par le fumiste du propriétaire, met à la charge de ce dernier le soin de faire ramoner. Même jugement. Les réparations aux gaines des cheminées ne sont pas locatives et restent à la charge du bailleur. 10 déc. 1896, Journ. des assur., 97. 120. - Trib. civ. Lyon, 22 mai 1895, Rec. des assur., 95. 290. — Trib. civ. Lyon, 15 janv. 1897, Mon. jud. Lyon, 21 avril 1897. Le bailleur doit réparer les cheminées qui fument, car elles ne peuvent fumer qu'à raison d'une détérioration de l'immeuble. - Rouen, 8 fév. 1853, P., 53. 2. 393, D., 53. 2. 111. On admet généralement cette solution, mais à la condition que la fumée des cheminées empêche l'habitation des lieux par son degré de violence. Colmar, 14 nov. 1825, S. chr. - Amiens, 1er août 1888, S., 89. 2. 39. - Aubry et Rau, IV. p. 478; Guillouard, I, n. 118; c'est qu'on range cette circonstance au nombre des vices de la chose; nous avons montré, en nous occupant des vices (n. 430), que cette qualification est discutable. (*) Huế, X, n. 350. - Lyon, (Le bris des vitres, comme le disait déjà Pothier (n. 220), est à la charge du preneur d'après l'art. 1754, à moins de cas fortuit; nous faisons une restriction à cette dernière solution pour l'hypothèse où le cas fortuit aurait été occasionné par une faute du locataire. Nous verrons que le lavage des vitres est imposé au locataire par l'obligation de rendre la chose en bon état. Les réparations des portes, croisées, etc. étaient également indiquées par Pothier, loc. cit. L'entretien des serrures est à la cha ge du preneur. Huc, X, n. 350. (3) Le locataire est tenu de ces réparations. n. 476; Huc, loc. cit. Goupy, loc. cit.; Guillouard, II, (*) Comme ouvrages extérieurs, le preneur doit réparer les balcons, les barreaux, les treillis de fer ou de laiton. Guillouard, II, n. 477.- Nous nous occupons du balayage à propos des charges. Le propriétaire est tenu de la réparation des gouttières et tuyaux de descente des eaux pluviales et ménagères, car ils ne peu CONTR. DE LOUAGE. - 1. 30 |