lieux loués ('); cette clause ne fait que reproduire les termes de la loi. Dans tous les cas le bailleur peut forcer le preneur à rétablir, après la fin du bail, les lieux dans leur état primitif (2). 742. Le preneur peut aussi introduire l'eau dans son appartement par des appareils ne causant aucune détérioration (3), ou tout au moins, comme nous l'avons dit, causant une détérioration très faible et facilement réparable. Mais il ne pourrait, pour introduire l'eau, faire des canalisations qui compromettraient la solidité de l'immeuble (*). 743. Certains auteurs sont beaucoup moins rigoureux pour le bail d'une terre; ils autorisent le preneur à changer le mode de culture, pourvu que ce changement ne nuise pas à l'immeuble (*); le fermier pourrait, par exemple, convertir une terre de labour en herbage (6). La raison qui les décide est que, si le preneur d'une maison ou d'un appartement n'obéit à aucune pensée de spéculation, il en est autrement du preneur d'un immeuble rural; donc, dit-on, on doit permettre les changements destinés à accroître les bénéfices de l'exploitation, qui sont des moyens d'atteindre le but recherché par les parties. Cet argument est dépourvu de valeur. Si le preneur cherche à spéculer, il est certain qu'on ne peut lui permettre tous les moyens destinés à lui assurer des bénéfices sérieux, mais seulement ceux qui concordent avec l'intention du bailleur ; or, le bailleur a interdit expressément ou tacitement au preneur de changer la forme de la chose louée, et surtout de la changer d'une manière définitive. Du reste, ne peut-on pas dire aussi que le locataire d'une usine, d'un moulin, d'une boutique, agissent dans un but de spéculation? Ne pourraiton pas dire même que le locataire d'une maison ou d'un ('Bordeaux, 6 juil. 1903, précité. (*) Grenoble, 23 juil. 1897, précité. Contra Grenoble, 23 juil. 1897, précité. (3) Décidé en ce sens qu'un photographe peut établir sur la toiture vitrée de son atelier une tuyauterie permettant de l'arroser si cette installation ne porte pas préjudice aux autres locataires. Trib. civ. Lyon, 28 juil. 1896, Droit, 13 oct. 1896. (*) Trib. civ. Lyon, 21 mars 1896, Droit, 24 mai 1896. (5) Duvergier, I, n. 405; Guillouard, 1, n. 291 et II, n. 522. (Guillouard, I, n. 291 et II, n. 522. appartement cherche à jouir d'une manière agréable, et doit, en conséquence, avoir le droit de faire toutes les modifications qui lui facilitent la jouissance? En tout cas le preneur ne peut abattre les arbres de haute futaie ('), à moins qu'ils n'aient été aménagés par le bailleur et en observant cet aménagement (2). Quant aux bois taillis, qui renaissent en peu de temps, ce sont des fruits que le preneur peut couper (3), en se conformant soit à l'aménagement (*), soit, s'il n'y a pas d'aménagement, aux usages suivis par le bailleur (*). Comme nous l'avons dit, le preneur peut modifier annuellement la nature de la culture, dans le but de maintenir la force productrice de la terre (6). Il peut, comme conséquence, faire tous les changements. accessoires qui seraient nécessités par cette transformation, à la condition de les faire disparaitre lors de la cessation de la culture qui les lui a imposés (7). 743 bis. Si le bailleur ne veut pas faire disparaître les changements non autorisés, il ne peut obtenir une indemnité pour tous les dommages qu'ils lui causent: surprime d'assurance contre l'incendie pour un immeuble contigu (*) ou pour l'immeuble loué; dépréciation de l'immeuble voisin ou des autres appartements de l'immeuble loué, etc. 744. On considère souvent comme une exception à la défense de changer la forme, le droit qu'a le preneur d'installer les machines nécessaires à l'exercice de son industrie; mais ce droit doit plutôt être rattaché à la jouissance en bon père de famille (9). 745. Le fermier peut évidemment mettre en état d'exploi (1) Caen, 24 mai 1865, S., 65. 2. 269. Lyon, 30 sept. 1902. V. infra, n. 780. Trib. civ. Lyon, 9 mai 1902, Mon, jud. (2) Trib. civ. Lyon, 9 mai 1902, précité. (7) Amiens, 18 nov. 1896, Rec. Amiens, 96. 208 (le preneur qui transforme momentanément des terres labourables en pâturages peut établir un abreuvoir et le clôturer à la condition de rétablir les lieux). Amiens, 16 juil. 1903, Rec. Amiens, 1903. 224 (transformation d'une bergerie en bouverie). - (*) V. supra, n. 734. (9) V. supra, n. 720. tation les choses louées; on peut dire que ce changement est implicitement autorisé. Ainsi, comme le disait Pothier (1), il peut défricher les terres en friche (2). Mais nous avons vu que la conversion en herbage d'une terre de labour ne rentre pas dans cette hypothèse (3). 746. Le preneur peut également de lui-même faire disparaître les modifications qu'il a apportées à la forme; il le peut même malgré la volonté du bailleur, car on ne peut défendre à personne de réparer les conséquences d'une faute commise. Le bailleur, n'a, du reste, aucun droit à empêcher le preneur de faire disparaître les modifications apportées à la chose louée en ce qui concerne ces modifications, il ne s'est formé aucun lien contractuel entre les parties. On pourrait cependant objecter que le bailleur est devenu de plein droit propriétaire des additions faites à l'immeuble; nous avons étudié cette objection à propos des constructions et plantations, au sujet desquelles la question que nous venons de traiter s'est surtout posée. Elle ne peut avoir aucune valeur quand il ne s'agit pas de travaux qui constituent des immeubles par nature tels que les constructions et plantations; ce sont, en effet, ces dernières scules, d'après l'art. 551, qui deviennent l'accessoire de l'immeuble. L'opinion que nous venons de défendre n'est cependant pas acceptée d'une manière absolue. On admet, sans doute, que les machines et appareils placés par le preneur peuvent être enlevés ('); mais ce n'est pas là notre question, car nous avons dit que l'installation des machines ne constitue pas une modification de forme. On admet aussi que le preneur peut faire disparaître les additions ayant pour lui quelque valeur et susceptibles d'être utilisées ailleurs (*); il en serait ainsi, sans doute, des vitraux (') N. 279. (*) Guillouard, II, n. 522. C'est pourquoi on a décidé qu'il peut abattre des arbres pour le soin de la culture, et cela même si le bail lui défend d'enlever les arbres debout. Cass., 27 mai 1872, S., 72. 1. 114, D., 72. 1. 403. (3) V. supra, n. 743. (*) Trib. civ. Lyon, 11 juin 1892, Mon. jud. Lyon, 28 nov. 1892. (5) Lyon, 13 janv. 1875, S., 75. 2. 265. Guillouard, I, n. 296. par lesquels le preneur aurait remplacé des vitres; il lui suffirait de remettre les choses dans leur ancien état. Mais on soutient généralement que le preneur ne peut faire disparaître les modifications qu'il a introduites, si leur enlèvement ne doit lui causer aucun profit personnel (1). Par exemple, il ne pourrait enlever les peintures des murs ou enlever les papiers qu'il a posés en remettant les choses dans leur ancien état (2). Cette opinion ne nous paraît pas exacte d'une part, c'est non seulement un droit, mais une obligation pour le preneur de rétablir l'état de la chose; on ne peut donc lui reprocher de l'avoir fait. D'autre part, le preneur est propriétaire de tous les objets qu'il a ajoutés à l'immeuble loué; il peut donc en disposer librement. On pourrait, nous le répétons, soutenir que, d'après l'art. 551, le bailleur est devenu propriétaire des additions faites à l'immeuble; mais nous avons réfuté cette considération à propos des constructions et on ne songe pas à la reproduire ici. Nous ajoutons qu'il s'agit ici d'une dépense voluptuaire. Or il est de principe que ceux qui ont fait des dépenses voluptuaires sur la chose d'autrui peuvent, à condition de ne pas détériorer cette chose, faire disparaître ce qu'ils y ont mis. Ce principe est sans exceptions; aussi nous importe-t-il peu que, dans l'ancien droit (3), un arrêt du Parlement de Paris ait interdit au preneur de faire disparaître les peintures. Nous ne sommes pas touchés par l'argument que la doctrine contraire tire de la maxime malitiis non est indulgendum. Cet argument, qu'on considère comme capital, nous paraît être sans valeur. S'il est injuste que le preneur enlève ses additions dans le seul but de nuire au bailleur, cela n'est pas illégal: le propriétaire peut disposer de sa propriété comme il l'entend; du reste, nous le répétons, cette objection (1) Lyon, 13 janv. 1875, S., 75. 2. 265. Bordeaux, 17 fév. 1903, Rec. Bordeaux, 1903. 1. 201. Trib. civ. Lyon, 11 juin 1892, Mon. jud. Lyon, 28 nov. 1892 (motifs). Duvergier, I, n. 458; Troplong, I, n. 355; Demolombe, IX, n. 693; GuilJouard, I, n. 296. - Contra Laurent, XXV, n. 185. Lyon, 13 janv. 1875, précité. Guillouard, loc. cit. est contredite par le principe, généralement reconnu, qui permet à l'auteur d'impenses voluptuaires d'enlever ces impenses. Certains partisans de notre opinion (1) y font exception pour le cas où le propriétaire offre des objets une somme beaucoup plus importante que ne sera la valeur de ces objets une fois enlevés; dans ce cas, le preneur ne pourrait enlever les objets, parce qu'il obéirait plutôt à un sentiment d'animosité contre le bailleur qu'au désir de conserver ce qui lui appartient. Cette restriction n'est pas admissible; c'est en qualité de propriétaire que le preneur enlève ses constructions et plantations; or, le propriétaire a le droit d'user de sa propriété comme il l'entend. 747. De son côté, le bailleur peut, à la fin du bail, exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif (2). Il ne peut même être obligé de se contenter de dommagesintérêts (3); par suite, le preneur qui, au moment de la fin du bail, n'a pas terminé le rétablissement des lieux, doit au bailleur une indemnité pour privation de jouissance (*). 748. Si le preneur maintient les modifications et si le bailleur ne demande pas qu'elles soient enlevées, le preneur a une action contre le bailleur de in rem verso, en remboursement du profit qu'il a procuré à l'immeuble (5). 749. C'est au bailleur qu'il appartient de prouver que des modifications ont été apportées à l'immeuble ("). Il doit faire cette preuve suivant le droit commun, car il pouvait, en dressant un état des lieux, se procurer une preuve écrite de l'état (1) Duvergier, I, n. 461. Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, Gaz. Pal., 93. 1. 710 (suppression d'ouvertures et rétablissements de cloisons, etc.). 3 Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, précité. Le contraire peut, bien entendu, être convenu. Il a été décidé que si une somme d'argent est versée au bailleur pour la garantie du rétablissement des lieux, cette clause peut être interprétée comme un forfait permettant au bailleur de garder cette somme, bien que le preneur préfère rétablir les lieux. Trib. civ. Marseille, 8 janv. 1903, Jurispr. Marseille, 1903. 199. Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, précité. Orléans, 17 fév. 1898, France jud., 98. 2. 102, Loi, 23 avril 1898. (*) Trib. civ. Lyon, 21 avril 1893, précité. |