tives (art. 1754) ('), ou, à plus forte raison, celles des dégradations qui, sans rentrer dans cette dernière catégorie, ne sont pas de nature à entraîner la ruine de la maison (2).

Le preneur est bien tenu des réparations locatives qui deviennent nécessaires pendant la durée du bail (art. 1754 al. 2), parce qu'elles ont probablement été occasionnées par sa négligence ou celle des personnes dont il répond (3); mais il n'y avait aucun motif pour mettre à sa charge les réparations de cette nature, dont la cause est antérieure à son entrée en jouissance et ne peut par suite lui être imputée. Ainsi, les réparations locatives, nécessaires au moment de l'entrée en jouissance du preneur, sont à la charge du bailleur; celles qui deviennent nécessaires pendant le cours du bail sont à la charge du preneur. Le tout, sauf stipulation contraire.

A la différence du bailleur, le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose en bon état, il la délivre dans l'état où elle se trouve au moment de la vente (art. 1614); son obligation de ce chef est donc moins rigoureuse que celle du bailleur. C'est que le vendeur n'est pas tenu de faire jouir l'acheteur, mais seulement de lui faire avoir la chose à titre de propriétaire.

273. Le preneur peut agir en garantie si, au moment où il veut entrer en jouissance, il se heurte à un tiers, notamment à l'ancien preneur resté en possession malgré l'expiration de son bail (*).

274. Mais le preneur peut-il agir lui-même en expulsion contre l'ancien preneur? Non, en principe, car le preneur n'a pas sur l'immeuble de droit réel, mais seulement un droit personnel contre le bailleur.

Toutefois il peut être convenu que le preneur se chargera d'expulser le tiers qui est en possession indue de la chose louée; cette convention, par cela même qu'elle transmet au preneur l'action en expulsion appartenant au bailleur et l'en

(1) Duvergier, I, n. 278; Laurent, XXV, n. 107; Guillouard, I, n. 93; Planiol, II, n. 1678.

(*) Contra Paris, 24 août 1854, S., 55. 2. 529, D., 56. 2. 166.

(3) V. infra, n. 797 s.

() V. supra, n. 136 s.

lève à celui-ci, fait disparaître l'obligation de garantie (1). On objecte que l'obligation de délivrance est une condition. essentielle du bail. C'est une erreur; ce qui est essentiel au bail, c'est seulement que le paiement d'un loyer soit subordonné à la mise en possession.

Mais on a décidé que le loyer stipulé ne court alors que du jour de la possession effective du preneur (2). C'est là, suivant nous, une question de fait qui doit être résolue d'après la convention et les intentions des parties.

275. Le preneur qui s'est chargé d'expulser le tiers possesseur de la chose louée, a, pour agir contre ce dernier, les actions du bailleur, lesquelles lui ont été implicitement cédées (3).

276. La chose doit notamment être livrée dans l'état suivant:

Clés à toutes les serrures;

Peintures et papiers des chambres neufs, en bon état (*) et en rapport avec la richesse de l'appartement; Etat extérieur des murs irréprochable;

Portes et fenêtres fermant bien;

Clôtures des immeubles ruraux en bon état;

Immeuble rural dont les récoltes ne soient pas compromises par les abus de jouissance des fermiers antérieurs, lesquels auraient détruit ou détérioré les racines (3).

277. C'est par un corollaire de l'obligation de délivrance

(') Cass, req., 9 fév. 1875, S., 75. 1. 158. Cass. req., 26 avril 1895, S., 95. 1. 501, D., 95. 1. 367. Paris, 6 juil. 1893, S., 94. 2. 147. — Guillouard, I, n. 426; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 2 s.; Huc, X, n. 273 et 290. — On a dit que, le preneur ne pouvant être que créancier da bailleur et n'ayant pas droit réel sur la chose, celte clause n'est valable que parce que le preneur agira comme mandataire du bailleur. Huc, X, n. 273. Mais, s'il en élait ainsi, on ne comprendrait pas que le bailleur ne fût pas tenu d'indemniser son mandataire, le preneur, dans le cas où ce dernier ne parviendrait pas à expulser le tiers. La vérité est que la nature du droit du preneur n'a rien à faire ici; le preneur a acquis l'action en expulsion du bailleur, c'est un cessionnaire.

(*) Paris, 6 juil. 1893, précité.

n. 290.

(3) Cass. req., 9 fév. 1875, précité.

Fuzier-Herman, art. 1719, n. 5; Huc, X,

() Le contraire a cependant été décidé. Trib. civ. Seine, 22 nov. 1894, Mon. jud. Lyon, 29 fév. 1895.

(*) Guillouard, I, n. 163.

que le bailleur est tenu de faire disparaître les vices qui, au moment de la délivrance, entraveraient la jouissance du locataire nous nous occuperons de ces vices à propos de la garantie (').

278. De même l'obligation de délivrer oblige le bailleur à faire cesser le trouble, même le trouble de fait, à l'aide duquel' un tiers entrave l'entrée du locataire en jouissance (2), car le preneur a le droit d'exiger la disparition de tous les obstacles qui s'opposent à son entrée en jouissance; on ne peut donc objecter que, dans le cours du bail, et en vertu de l'art. 1725, le bailleur est seulement garant du trouble de droit.

Il y a cependant une différence entre le trouble de fait et le trouble de droit; le preneur peut réclamer à l'auteur du trouble de fait la réparation de ce trouble; il ne peut pas la réclamer à l'auteur du trouble de droit (3).

279. Le bailleur doit faire désinfecter l'immeuble si un décès s'y est produit par l'effet d'une maladie contagieuse (*). 280. Mais le bailleur n'est pas responsable des cas fortuits, qui détériorent matériellement l'immeuble ou qui s'opposent à l'entrée en jouissance dans l'intervalle qui s'écoule entre la conclusion du bail et la délivrance (*) : la convention étant parfaite, le preneur se trouve obligé à exécuter le bail, à moins de faute du bailleur. Le bailleur, comme tout débiteur, ne répond pas du cas fortuit.

Le preneur n'a pas même le droit de demander la résiliation du bail en prouvant que si la détérioration avait été antérieure au bail, il n'eût pas contracté (6).

Mais c'est au bailleur qu'il appartient d'établir le cas fortuit.

() V. infra, n. 428 s.

Duver

(') Cass. req., 7 juin 1837, S., 37. 1. 970, D. Rép., vo Louage, n. 240. gier, I, n. 277; Troplong, I, n. 262; Aubry et Rau, IV, p. 474, § 366; Laurent, XXV, n. 105; Guillouard, I, n. 89; Fuzier-Herman, art. 1719, n. 20 et 21; Thiry, IV, n. 12; Huc, X, n. 290. Contra Nimes, 26 juin 1806, S. chr., D. Rép.,

yo Louage, n. 238-1o.

(3) V. infra, n. 531 et 543.

Trib. paix Oran, 4 fév. 1895, Loi, 18 fév. 1895.

(5) Cass. req., 12 mai 1885, S., 88. 1. 132.

(*) Contra Alger, 24 janv. 1884, sous Cass., 12 mai 1885, précité (motifs).

281. La convention peut déroger à l'obligation du bailleur relative aux réparations (').

La convention, dérogeant au droit commun, doit être interprétée restrictivement (2).

Il est bien entendu que la convention peut être tacite (3). Elle ne résulte pas de ce que le preneur connait l'état des lieux (), car le preneur a dû penser que le bailleur accomplirait ses obligations légales.

Mais elle résulte de ce que le preneur déclare connaître. l'état des lieux ou avoir visité les lieux (5), car cette déclaration ne peut être interprétée que comme une acceptation des lieux tels qu'ils se comportent. I importe peu que le bail soit signé antérieurement à l'entrée en jouissance (").

La rédaction d'un état des lieux tient lieu de convention, car, en rédigeant un état des lieux, les parties conviennent que la restitution sera conforme à cet état et, par suite, que la jouissance aura lieu dans les mêmes conditions (); il en est ainsi à plus forte raison si l'état des lieux est suivi ou précédé de l'entrée en possession (*).

() V. les autorités citées dans les notes suivantes. Lyon, 4 janv. 1894 (impl.), D., 15. 2. 183. — Bruxelles, 21 nov. 1890, Pand. pér. belg., 91, n. 130. - Guillouard, I, n. 94; Troplong, I, n. 165; Aubry et Rau, IV, p. 474, § 366; Laurent, XXV, n. 108; Fuzier-Herman, art. 1709, n. 9; Huc, X, n. 290. V. cep. Alger, 20 juin 1899, Journ. trib. alg., 28 août 1901. (2) Lyon, 4 janv. 1894, précité. - Guillouard, loc. cit. Ainsi on a décidé que la clause d'après laquelle le preneur doit prendre les lieux loués dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réparation, peut être regardée comme ne statuant que pour l'avenir et ne s'appliquant pas notamment aux réparations commencées avant l'entrée en jouissance. — Cass., 22 mai 1882, S., 83. 1. 245, D., 82. 1. 320. — Jugé également que la clause qui dispense le bailleur des réparations d'entretien ne lui enlève pas l'obligation de livrer la chose en bon état. - Caen, 19 juil. 1845, P., 45. 2. 361.

V. cep. Guillouard, loc. cit.; mais cet auteur se contente, comme nous allons le voir, d'une renonciation lacile du preneur.

(*) Cass. req., 4 déc. 1900 (impl.), S., 1902. 1. 37.

Liège, 29 mai 1812, S. chr.

- Duvergier, I, n. 278; Laurent, XXV, n. 108; Guillouard, loc. cit.

(3, Paris, 24 juin 1857, sous Cass., 27 janv. 1858, S., 58. 1. 728, D., 58. 1. 158.

- Trib. civ. Bruxelles, 25 fév. 1876, Pusicr., 76. 3. 165.

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Contra Liège, 29 mai

1812, précité. Alger, 22 mars 1890, Rev. algér., 90. 369.

art. 1720, n. 2 et 39.

() V. cep. Huc, X, n. 290.

(7) Rennes, 17 fév. 1893, D., 94. 2. 214.

Contra Caen, 30 aoùt 1862, D. Rép、 94.

Guillouard, loc. cit.

Mais la prise de possession à elle seule (1) ne peut être considérée, de la part du preneur, comme une renonciation au droit de demander des réparations. C'est, en effet, sculement après être entré en jouissance que le preneur peut s'apercevoir de l'utilité de certaines réparations et, du reste, on doit lui attribuer la pensée de n'avoir pas voulu reculer son entrée en jouissance pour attendre des réparations qui pouvaient être faites ensuite.

Toutefois, la renonciation du preneur peut s'induire d'une possession suffisamment longue pour qu'il doive être considéré comme ayant consenti à jouir de la maison telle qu'elle se comportait (2).

282. A la convention entre les parties, on ne peut assimiler évidemment celle qui aurait été passée entre le bailleur et les preneurs précédents et par suite de laquelle les dégradations de l'immeuble n'auraient jamais été réparées (").

283. En vertu de l'obligation de délivrance, le bailleur d'un fonds de terre doit délivrer la contenance indiquée au contrat, mais il n'est tenu de délivrer que cette contenance. Les conséquences de l'erreur, en plus ou en moins, qui aurait été commise par le bailleur dans l'indication de la contenance du fonds, sont réglées par l'art. 1765, ainsi conçu: « Si, » dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance » moindre ou plus grande que celle qu'ils ont réellement, il » n'y a lieu à augmentation ou diminution du prix pour le » fermier, que dans les cas et suivant les règles exprimées au

(1) Rennes, 17 fév. 1893, précité (impl.). Duvergier, I, n. 278; Laurent, XXV, n. 108; Guillouard, I, n. 94; Fuzier-Herman, art. 1720, n. 31. Contra Troplong, I, n. 166. A plus forte raison en est-il ainsi de la prise de possession accompagnée de circonstances qui rendent invraisemblable la renonciation du preneur. Rennes, 17 fév. 1893, précité le bailleur a continué à occuper la majeure partie des lieux loués et, deux mois après son entrée en jouissance, le locataire a fait constater l'état des lieux par huissier, après avoir, dans le premier mois, fait une réclamation amiable). V. cep. Hue, X, n. 290.

(2) Caen, 30 août 1862, précité. Rennes, 17 fév. 1893, précité. Guillouard, loc. cit.; Fuzier-Herman, art. 1720, n. 30.

(3) Jugé en ce sens que si un moulin, construit pour marcher avec plusieurs piles, est loué, les réparations doivent être faites à toutes les piles, quoiqu'au moment du bail le moulin fonctionnât avec une seule pile. Caen, 3 août 1848, P., 49. 1. 394, D., 49. 2. 12.