TITRE VIII. DU CONTRAT DE LOUAGE. Décrété le 16 ventôse an XII (7 mars 1804). Promulgué le 26 ventôse (17 mars). CHAPITRE PREMIER. DISPOSITIONS GÉNÉRALES. 1708. Il y a deux sortes de contrat de louage : - Celui des choses, d'ouvrage. 1709. Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. - 1127. 1710. Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles.—1779. 1711. Ces deux genres de louage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières : - On appelle bail à loyer, le louage des maisons et celui des meubles— (1714, 1752);—Bail à ferme, celui des héritages ruraux-(1763);—Loyer, le louage du travail ou du service―(1779);--Bail à cheptel, celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. (1800.) Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par celui pour qui l'ouvrage se fait. (1787.)-Ces trois dernières espèces ont des règles particulières.-Com. 273. 1712. Les baux des biens nationaux, des biens des communes et des établissements publics, sont soumis à des règlements particuliers'. CHAPITRE II. DU LOUAGE DES CHOSES. 1713. On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. SECTION PREMIÈRE. Des Règles communes aux Baux des Maisons et des Biens ruraux. 1714. On peut louer ou par écrit, ou verbalement. 4.-Biens nationaux : L. 28 oct.-5 nov. 1790, tit. 2; 49 août-17 sept. 1794, a. 8; 28 niv. an II. - Bacs et passages d'eau: L. 6 frim. an vii; Arr. 8 flor. an XII. - Eaux minérales: Arr. 3 flor. an vIII; Arr. 6 niv. an x1; 0.48 juin 1823, tit. 3.- Les contributions doi vent être acquittées par les fermiers des domaines nationaux, en déduction de leurs fermages. Circ. m. 44 flor. an IX. - Biens des communes et des établissements publics L. 5-14 fév. et 18–27 avr. 1794; Arr. 7 germ. an Ix; Av. 8 brum. an XI, 28 pluv. an XI, 40 mars 1807; D. 12 août 1807, 30 déc. 1809, a. 60, 31 oct. 1810, 6 nov. 1813, a. 9, 40, 69; 0. 7 oct. 1848; L. 25 mai 1835 et 18 juill. 4837, a. 47 et 47. - Voir l'article 3 de la loi du 23 mars 1855 sur la transcription. 1736, 1758, 2102, n. 1. 2. Les baux à ferme ou à loyer des biens meubles et immeubles, les baux de pâturage et nourriture d'animaax, ceux à cheptel et pour nourriture de personnes, lorsque la durée en est limitée, sont soumis au droit de 20 cent. par 400 fr. sur le prix cumulé de toutes les années et du montant des charges. L. frim. an vII, a. 15, n. 1, et 46 juin 1624, a. 4. Il en est de même des baux d'ouvrage ou d'industrie; mais s'ils ont le caractère de marchés, ils sont passibles du droit de 4 fr. par 400 fr., L. 22 frim. an vii, a. 69, § 3, n. 1, et 28 avr. 1846, a. 51, n. 3. Ceux dont le prix doit être payé par le trésor sent seulement soumis au droit fixe de 4 fr., L. 45 mai 1848, a. 73. Les baux de biens immeubles à rente perpétuelle, ceux à vie et ceux dont la durée est illimitée, sont assujettis au l'une 1718. Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail '.-586, 1341, 1347, 1357, 1590. 1716. Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. Civ. 1366; Proc. 302. 1717. Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. — 595, 631, 634, 1763. 1718. Les articles du titre du Contrat de mariage et des Droits respectifs des Époux, relatifs aux baux des biens des femmes mariées, sont applicables aux baux des biens des mineurs. -595, 1429. 1719. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1° De délivrer au preneur la chose louée (1604); — 2o D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée-(1720, 605); — 3o D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.-1721, 1741. 1720. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. — 1754, 600, 605. 1721. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. Civ. 1641, 1719, 1724, 1891; Čom. 297; L. 25 mai 1838, a. 4, n. 1. -- 1722. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement 9.— Civ. 1302,1769, 1882, 1883; Com. 300, 302, 309. 1723. Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. 1724. Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. — Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. - Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci droit de 4 fr. par 100 fr., sur un capital formé de dix on vingt fois la rente ou le prix annuel et les charges, L. 22 frim. an vu, a. 69, § 7, n. 2, et a. 15, n. 2 et 3. L'évaluation des rentes ou fermages stipulés payables en nature, se fait d'après le taux commun des mercuriales des trois dernières années, D. 26 avr. 1808. Les baux de biens meubles à durée illimitée sont soumis au droit de 2 fr. par 100 fr., L. 22 frim. an vit, a. 69, §3, n. 2. Les sous-baux, subrogations, cessions et retrocessions de baux, doivent le même droit que les laux, calculé sur les années à courir, L. 22 frim. an VII, a. 69, § 3, n. 2. Les locations verbales ne sont pas soumises au droit d'enregistrement, lors même pourra faire résilier le bail.-Proc. 135 n. 2; Com. 296; L. 25 mai 1838, a. 4, n. 1. 1725. Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 1726. Si, au contraire, le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fond, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l'empêchement aient été dénoncés au propriétaire. Civ. 1768; Proc. 175. 1727. Si ceux qui ont commis les voies de fait, prétendent avoir quelque droit sur la chose louée, ou si le preneur est lui-même cité en justice pour se voir condamner au délaissement de la totalité ou de partie de cette chose, ou à souffrir l'exercice de quelque servitude, il doit appeler le bailleur en garantie, et doit être mis hors d'instance, s'il l'exige, en nommant le bailleur pour lequel il possède. 1728. Le preneur est tenu de deux obligations principales, 1o D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention (578, 601, 1880); —2o De payer le prix du bail aux termes convenus. — Civ. 1741, 2102, n. 1, 2277; Proc. 819. 1729. Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Civ. 618, 1769, 1766, 1881. 1730. S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 1755, 1884. 1731. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. – Civ. 1720, 1754, 1755; L. 25 mai 1838, a. 5, n. 2. 1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.-Civ. 2102 n. 1, 607,615, 616, 618, 1881, 1882; L. 25 mai 1838, a. 4, n. 2. 1735. Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve - - Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. - Civ. 607, 855, 1148, 1302, 1384, 1722, 1882, 1929; L. 25 mai 1838, a. 4, n. 2; Pén. 434, 458, 475, n. 12. 1734. S'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie; A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu; - Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus. 1202. 1733. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.-Civ. 1384; Com. 99; L. 25 mai 1838, a. 4, n. 2. 1736. Si le bail a été fait sans écrit1, l'une des parties ne pourra donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux2. Civ. 1759 ; L. 25 mai 1838, a. 3. 1. C'est-à-dire si sa durée n'est pas fixée par sus de 400 fr. et à quelque somme que puisse s'élever écrit. 2. A Paris, l'année est divisée en quatre termes : 1ers janvier, avril, juillet et octobre. Le congé doit toujours être donné pour l'un de ces termes. - Pour les logements d'un loyer annuel de 400 fr. et au-dessous, le congé doit être donné six semaines avant le commencement du demi-terme suivant. Pour ceux au-des le loyer, le congé doit être donné trois mois d'avance. Pour les maisons entières, pour les corps de logis entiers et pour les boutiques donnant sur la rue ou sur un passage, il doit précéder de six mois le jour de la sortie. Mais le congé d'un logement an premier étage, d'un loyer annuel de plus de 400 fr., est valablement donné à trois mois, quoique ce logement serve de ma 1757. Le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit', sans qu'il soit nécessaire de donner congé.-Civ. 617, 1741, 1775, 1888: Proc. 135, n. 3. gasin. (Code manuel des propriétaires et locataires, par M. Agnel, p. 390 et suiv.) - Les locataires commissaires de police ou juges de paix, obligés de se lo ger dans un quartier déterminé, et éprouvant par conséquent plus de difficulté à trouver des logements dans ce quartier, ne peuvent recevoir congé que six mois d'avance, lors même que leur location serait au-dessous de 400 fr.; mais lorsqu'ils donnent congé au bailleur, ils peuvent le donner dans les délais proportionnés à la quotité de leurs loyers. (Denisart, Actes de notoriété du Châtelet, et Collection de jurisprudence, vo Congé; Rép. de Merlin, vis Bail et Congé; Pigean, Procédure civile, t. 2, p. 412.) Le même privilége par la même raison doit exister en faveur des percepteurs des contributions directes, des receveurs de l'enregistrement, des directeurs des grands bureaux de la poste aux lettres, des préposés de l'administration qui tiennent des bureaux de papier timbré, des architectes-voyers, etc. Mais si ces fonctionnaires ont leur appartement personnel dans un quartier et leurs bureaux dans un autre, ils ne peuvent se prévaloir du privilége que pour le logement occupé par leurs bureaux. (M. Agnel, p. 398.) L'usage du Châtelet de Paris accordait aussi le privilége des six mois aux maitres et maitresses d'écoles, parce qu'alors les règlements universitaires les obligeaient d'habiter dans an quartier déterminé; mais M. Agnel, p. 397, note 2, pense que cette obligation ne leur étant plus imposée, ils doivent être soumis à la règle commune.-Les congés des chantiers de bois à brûler doivent être donnés une année d'avance et toujours pour Pâques, parce que c'est le temps où les chantiers sont vidés et que ce temps est nécessaire aux marchands pour se procurer d'autres chantiers (Nouveau Denisart, vis Congé pour les locations, n. 3); mais cet usage ne s'étend aux chantiers de bois à œuvrer, c'est-à-dire employés pour la charpente, la menuiserie, le charronnage, etc. Les délais des congés dans les cantons ruraux du département de la Seine sont rappelés par délibération de la chambre des huissiers de ce département, du 23 avr. 1844. Ces délais sont : pas Dans le canton de Saint-Denis, pour maisons entières, corps de logis, boutiques ou appartements au rez-de-chaussée, trois mois;-pour appartements avec jardin ou avec cellier, bûcher, cabane à lapins par bas, écurie ou cave, trois mois; - pour appartements, quelle que soit l'importance du logis, lorsqu'il n'y a rien par bas, six semaines; pour pièces de terre, vignes, le 10 nov. pour le 14 nov. (Saint-Martin). Dans le canton de Pantin, pour maisons entières, corps de logis, boutiques, etc., six mois; - pour appartements dont les loyers excèdent 400 fr., trois mois; pour logements de 400 fr. et au-dessous, six semaines; pour maisons et logements avec jardin d'année en année, mêmes délais que pour les locations sans jardin;- pour maisons et habitations de cultivateurs, de la Saint-Martin à la Saint-Martin, le 10 mai; -pour magasins et chantiers, comme à Paris; - pour pièces de terre, vignes, le 10 nov. pour le 11 nov. Dans le canton de Neuilly, pour maisons entières, corps de logís, boutiques, appartements, etc., comme à Paris;-pour maisons et logements avec jardin, d'avril en avril, six mois; - pour maisons et logements de blanchisseurs, six mois. Dans le canton de Courbevoie, pour maisons en -- tières, boutiques, appartements, etc., comme à Paris; - pour maisons et logements avec jardin, d'avril en avril, six mois; pour maisons et habitations de vignerens et cultivateurs, de la Saint-Martin à la SaintMartin, six mois; - pour pièces de terre, vignes, le 10 nov. pour le 11 nov. Dans le canton de Nanterre, pour logements d'ouvriers on personnes en chambre, de terme en terme, trois mois. Dans le canton de Sceaux, pour maisons entières, boutiques, appartements, etc., comme à Paris; - pour maisons ou habitations avec terres, avant le 14 mai pour le 44 nov.; — pour pièces de terre, vignes, le 40 nov. pour le 44 nov. Dans le canton de Charenton, pour maisons, boutiques, appartements, etc., comme à Paris; - pour magasins au-dessus de 300 fr., six mois; - pour magasins de 300 fr. et au-dessous, trois mois; - pour jardins, d'avril en avril, six mois. Dans le canton de Villejuif, Arcueil, Choisy-le-Roi, Ivry et Gentilly, pour maisons, boutiques, appartements, etc., comme à Paris; - pour maisons et habitations de cultivateurs, le 10 mai pour le 11 nov. - A Chevilly, Fresne, Lehay, Orly, Rungis, Thiais, Villejuif et Vitry, pour maisons et logements, six mois; pour pièces de terre, vignes, le 40 nov. pour le 14. Dans le canton de Vincennes, pour maisons, boutiques, appartements, etc., comme à Paris; pour maisons et habitations de cultivateurs, dont les loyers sont payables de six mois en six mois, trois mois ;- pour maisons et habitations de cultivateurs, dont les loyers sont payables en quatre termes, six mois. Avenue du Bel-Air et parc de Vincennes, pour maisons et logements, avec ou sans jardin, d'avril en avril, trois mois. A Orléans, avant le Code, il n'était pas nécessaire de donner congé lorsque le bail n'était que verbal; il expirait de droit au bout de l'année. (Pothier, du Louage, n. 29.) Cependant d'après l'art. 420 de la coutume, il y avait lieu à tacite reconduction, lorsque le locataire avait demeuré dans la maison huit jours depuis l'expiration du bail, sans que le bailleur lui eût, pendant la huitaine, signifié de déloger. (Pothier, loc. cit., n. 349 et 350.) Depuis le Code, le tribunal d'Orléans a plusieurs fois jugé que le bail verbal n'expire pas de plein droit à la fin de l'année, et qu'un congé est toujours nécessaire. Le délai dans lequel il doit se donner est de six mois avant la Saint-Jean (terme où commencent et expirent les locations verbales) pour une maison entière ou une boutique sur la rue, et de trois mois pour un appartement. Cependant MM. Duvergier et Troplong reproduisent l'opinion de Pothier, comme si l'ancien usage était toujours suivi. C'est une erreur en fait et en droit. En fait, parce que les congés sont devenus une habitude locale, justifiée par l'in térêt réciproque du locataire et du locateur; en droit. car l'art. 4736 du Code leur impose également la nécessité de donner congé lorsque le bail est sans écrit ou ne fixe pas le temps de la jouissance. Cet article ne 1. C'est-à-dire si la durée a été fixée par écrit.Les art. 1736 et 1737, placés sous la rubrique des règles commuues aux baux des maisons et des biens ruraux, ne s'étendent pas aux baux verbaux des biens ruraux. 1775. 1758. Si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit1. - 1758, 1759. se réfère à l'usege des lieux qu'à l'égard du délai que les parties devront s'accorder. C'est même ce qui a été jugé par la Cour de Bordeaux le 16 juin 1829 (P. 3e édit., t. 22, p. 1438; D. 1829, p. 205); doctrine qui doit être suivie dans le ressort des coutumes qui, comme celle d'Orléans, n'exigeaient pas un congé lorsque le bail n'était pas écrit, ou lorsque étant écrit, il ne déterminait pas le temps de la jouissance. A Blois, comme à Orléans, en location verbale, comme en location par écrit, le locateur ni le locataire n'étaient obligés d'avertir par écrit ou autrement qu'ils n'entendaient pas continuer la location. On suivait, dans les deux cas, la maxime dies interpellat pro homine (Fourré, sur l'art. 258 de la coutume); mais comme, d'après le Code, il doit toujours y avoir congé, lorsque la location est verbale ou lorsque, par écrit, la durée de la jouissance n'est pas fixée, nous estimons que le délai doit être, comme à Orléans, de six mois ou de trois, suivant l'importance des locations. A Blois, les locations annales commencent à Noël ou à la Saint-Jean. Les coutumes de Montargis, ch. 18, art. 5; de Lille, art. 10; de Reims, art. 300; de Toulouse, Rubrica de locato et conducto, art. 2, donnent aux baux des maisons, comme la coutume d'Orléans, une durée d'un an, et ne s'expliquent pas sur la nécessité et l'époque des congés. M. Troplong, n. 440, en conclut qu'ils n'y sont pas nécessaires pour opérer la résolution du bail verbal à la fin de l'année. M. Duvergier, combattu par M. Troplong, n. 444, est d'une opinion contraire. Il considère l'usage d'Orléans, tel que Pothier le présente, comme exceptionnel; mais l'art. 4736 tranche la question. Saultaque, sur l'art. 4 du tit. 8 de la coutume de Toulouse, dit que le congé doit être donné six mois avant l'expiration de la location. Les coutumes de Sens, art. 257; de Châlons, art. 274; de Bar, art. 202, n'imposent l'obligation de donner congé trois mois d'avance qu'en cas de tacite reconduction; mais maintenant l'art. 4736 du Code doit être la règle. En Normandie, de droit, tout bail verbal pour les biens de ville est d'une année; et après la jouissance d'une année, le propriétaire doit avertir le locataire six mois avant l'expiration de la deuxième année, s'il est question d'un corps de logis entier; s'il s'agit au contraire d'une partie de maison, en quelques endroits, l'avertissement doit donner six mois de vide, et il n'en est dû que six semaines pour une chambre; en d'autres endroits, au-dessus de 20 livres de logis, l'avertissement doit précéder de six mois la sortie, et de trois mois au-dessous de ce prix. A cet égard, l'usage des lieux est l'unique règle. » (Houard, Dict. de droit normand, vo Bail, n. 3.) Ici encore, même pour la première année, il faut appliquer l'art. 1736, qui forme le droit commun de la France. Dans le ressort de la Cour de Caen, la durée des baux est d'une année, quand il s'agit d'un hôtel ou d'une maison de la même importance; de six mois pour une maison moins considérable, mais ayant cave et grenier; et de trois mois pour les maisons qui n'ont ni cave ni grenier. Les congés doivent être donnés trois mois d'avance pour les maisons de la dernière classe, six mois pour celles de la deuxième classe, et un an pour celles de la première. Les termes sont Pâques, Saint-Jean, Saint-Michel, Noël. (Jugements du tribu nal de Caen, des 21 mars 1826 et 7 avr. 1829; Duvergier, n. 60.) Dans les coutumes de Saint-Flour, art. 2, et d'Aurillac, art. 4, le délai des congés est de six mois. A Rennes, les baux commencent et finissent à la Saint-Jean; mais ils ne cessent pas de plein droit: celle des parties qui veut mettre un terme à la location doit faire accepter ou signifier un congé trois mois avant l'expiration de l'année. (Poullain-Duparc, sur l'art. 182 de la coutume de Bretagne.) Dans la Touraine, le congé doit être donné à six mois pour une maison entière ou une auberge, et à trois mois pour un appartement. Les termes sont Notre-Dame de mars (25 mars), Saint-Jean (24 juin), Saint-Michel (29 sept.), Noël (25 déc.). Cottereau, Droit général de la France et Droit particulier à la Touraine et au Lodunois, n. 3346 et suiv. Dans le ressort de la coutume de Bourbonnais, selon Auroux, sur l'art. 124, la durée des baux des maisons est d'un an, et le congé doit être donné trois mois avant la fin de la location. A Bordeaux, il est d'usage qu'en matière de location verbale, les parties se préviennent de congé trois mois à l'avance. (Bordeaux, 46 juin 1829; P. 3e édit., t. 22, p. 1138; D. t. 29, p. 205; S. t. 29, p. 347. V. l'art. 38 de la coutume.) En Poitou, le congé doit être signifié un an d'avance 4. Le Code ne détermine pas le temps de possession nécessaire pour faire présumer la tacite reconduction. La Cour de Caen, sur le projet, demandait une possession de dix jours; MM. Bigot et Portalis proposaient de s'en rapporter à la sagesse des juges; sens. Il fut adopté, et cependant il ne se trouve pas M. Jollivet présenta un amendement dans ce dernier dans la rédaction définitive, mais il a passé dans la jurisprudence. (Pau, 9 nov. 1827, et Lyon, 20 juill. 1833; P. et S., aux dates; D. 1829, p. 25; 4834, p. 122.) Ce que le Code n'a pas fait l'avait été par plusieurs coutumes. Dans les coutumes d'Orléans, art. 420; de Montargis, art. 5, c. 8; de Soule, art. 5, la tacite reconduction résultait d'une possession de huit jours, postérieurement à l'expiration du premier bail, sans dénonciation de vider les lieux. Dans la coutume de Reims, art. 390, il suffisait que le locataire eût coutinué de jouir de la maison passé le jour de la SaintPierre, qui arrive cinq jours après celui de la SaintJean, auquel le louage des maisons commence. La coutume de Lille, art. 10, c. 45, exigeait un mois; celle de Bordeaux, art. 38, seulement un jour ou deux. Eu Bourbonnais, la tacite reconduction était la conséquence de l'absence de congé, art. 124, c. 13. (Auroux, sur cet article; Pothier, du Louage, n. 353.) Dans les coutumes de Saint-Flour, art. 2 et 3; d'Aurillac, art. 4; d'Auxerre, art. 449, le congé était également nécessaire pour empêcher la tacite reconduction, et Loisel en avait fait une règle de ses Institutions coutumieres. Ces dispositions coutumières sont abrogées par le Code, qui, art. 4738 et 1759, fait naître la tacite reconduction d'une jouissance postérieure à l'expiration du bail et du silence gardé avant ce temps par le bailleur et le preneur; mais comme le Code s'er réfère à la sagesse des magistrats, ils prendrout en considération l'ancien usage local qui survit souvent aux lois. C'est même ce qu'il recommande d'une manière générale par les art. 4159, 4435, 1475. |