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les bénéfices dont il se trouve privé restant incertain, quant à la quotité, jusqu'au règlement amiable ou judiciaire, ne saurait entrer en compensation avec la créance du bailleur, laquelle présente le double caractère de liquidité et d'exigibilité.

Les règles en matière de compensation invoquées par l'arrêt attaqué sont ici sans application; ce mode d'extinction des obligations n'opère qu'entre deux dettes étrangères l'une à l'autre ; dans l'espèce, il s'agit des obligations corrélatives d'un propriétaire et de son fermier; de l'obligation, pour l'un, de payer exactement son fermage, et de l'obligation, pour l'autre, de procurer et assurer la jouissance pleine, entière et continue des biens affermés.

La régularité des payements et la régularité de la jouissance tiennent essentiellement l'une à l'autre, là où le cours régulier de la jouissance se trouve interrompu, les droits rigoureux du propriétaire restent suspendus.

Les art. 1722 et 1726 disent que le fermier peut exiger une diminution du prix ; ils ne parlent pas d'indemnité. Le fermage subit une réduction proportionnelle à la réduction de jouissance, il y a extinction de créances par confusion; mais, il ne peut être question, comme le suppose la cour de Gand, de compensation entre le prix de bail et une prétendue indemnité payable chaque année au fermier pour diminution de jouissance.

En admettant l'existence de deux obligations distinctes, obligation de payer le prix de bail, d'une part, obligation d'indemniser, d'autre part, l'arrêt attaqué n'eût pas dû leur appliquer les règles de la compensation, parce que ces deux obligations ne sont pas étrangères l'une à l'autre; parce qu'elles sont, au contraire, corrélatives et qu'elles dérivent de la même cause.

Il est à remarquer à cet égard, que le propr étaire n'a pas appelé son fermier à concourir au règlement des indemnités, comme le prescrit l'art. 19 de la loi du 17 avril 1835. Sa faute le rend responsable envers lui du prix de cette indemnité, tant d'après cet article que d'après les principes généraux sur la negotiorum gestio (code civil, art. 1993 et 1372); l'indemnité d'expropriation doit être préalable (Const., art. 11 et code civil, art. 545); elle devait donc, dans l'espèce, être payée par le propriétaire, à son fermier, avant la dépossession de celui-ci et ce, à d'autant plus forte raison, que l'indemnité préalable est de règle en matière de bail pour le cas de dépossession

du preneur (code civil, art. 1749). En ne payant pas, le propriétaire manquait à l'obligation que lui impose l'art. 19 de la loi du 17 avril 1835; il perdait, par suite, le droit d'exiger l'accomplissement des obligations du fermier. (Les défendeurs invoquaient une série d'autorités ('), pour établir que le bailleur ne peut forcer le locataire à remplir ses obligations, s'il ne remplit pas luimême celle de le faire jouir de la chose louée, et que les principes de la compensation sont inapplicables à cette hypothèse.)

En décidant que les demandeurs étaient en demeure, à partir du 4 février 1859, de payer le fermage de 1858 et qu'en conséquence, le défendeur avait dès lors un droit acquis à la résiliation du contrat, l'arrêt dénoncé admet une condition résolutoire

qui ne s'est pas réalisée, et applique faussement l'article 1139, et, par suite, viole les art. 1184 et 1315 du code civil; il viole également les articles 1719, 1722, 1726 et 1749 du code civil; 19 de la loi du 17 avril 1855; 1993 combinée avec l'art. 1372 du code civil, en ce qu'il méconnaît aux demandeurs le droit à une diminution du prix du bail et à une indemnité pour cause d'expropriation. Il viole les articles 1722, 1255 et 1300 du code civil, en ce que le contrat-bail ayant pris fin par rapport aux parcellesexpropriées, il s'est opéré, de ce chef, dans la personne du propriétaire, une confusion des qualités de créancier et de débiteur, qui a eu pour effet d'éteindre partiellement l'obligation du fermier relativement au payement du prix du bail, et qu'en déclarant le fermier tenu de payer ce prix en entier, l'arrêt contrevient au principe que tout payement suppose une dette.

Enfin, l'arrêt dénoncé applique faussement et viole les principes sur la compensation, notamment l'art. 1291 du code civil, en ce qu'il s'agit au litige, nou des dettes différentes opposées l'une à l'autre, mais des obligations corrélatives du bailleur et du preneur.

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(1) Dijon, 28 déc. 1857 (Pasic., 1838, 2, 41); Duvergier, Louage, no 480; Dalloz, Nouv. Rep., vo Louage, no 530; cass. Belg, 26 juillet 1844 (Pasic., 1844, 1, 226); Brux., 27 mai 1835 (Jur.du XIXe siècle, 1856, 2, 442); cass. Fr., 29 nov. 1832 (Sirey, 1833, 1, 108); Paris, 29 avril 1817 (Sirey, 1818, 2, 50); Douai, 24 mars 1847 (Devill., 1848, 2, 189); Dijon, 28 déc. 1857 (Devill, 1858, 2, 411).

rait failli aux obligations que lui imposait le bail, en ne faisant pas jouir les preneurs et, à défaut de cette jouissance, en ne leur réglant pas les indemnités auxquelles ils avaient droit sur le pied des art. 1722 du code civil, et 19 de la loi du 17 avril 1835. Ce moyen n'est ni recevable ni fondé.

Il est non recevable parce que l'arrêt attaqué décide en fait et souverainement que si ces indemnités n'ont pas été réglées, c'est par la faute des demandeurs ; que le défendeur De Keyzer leur a, dès avril et mai 1858, offert de régler ce qui pouvait leur être dû, et que ce sont les demandeurs qui ont jugé convenable de remettre et retarder ce règle

ment.

Dès lors, il est, d'une part, impossible d'imputer la moindre faute, de ce chef, au défendeur et, d'autre part, les demandeurs

sont évidemment non recevables à soutenir qu'ils n'ont pu remplir les obligations que leur imposait le bail, à raison d'un prétendu retard dans le règlement d'indemnités que seuls ils ont voulu remettre indéfiniment.

L'arrêt attaqué a rejeté le moyen que les demandeurs représentent aujourd'hui nonseulement en droit, mais aussi en fait, parce qu'il y a eu faute de leur part et que c'est par l'effet de cette faute que s'est produite la situation qu'ils dépeignent comme mettant juridiquement, et en thèse générale, un fermier en droit de ne plus observer son bail; il est, dès lors, incontestable que les moyens de droit soulevés par les demandeurs fussent-ils fondés, ils seraient non recevables à s'en prévaloir, en présence de la situation qu'ils se sont faite et qui est souverainement actée par l'arrêt attaqué.

Le moyen n'est d'ailleurs pas fondé. Le pourvoi se place à côté de la question; il raisonne comme si c'était par le fait du défendeur qu'ils ont été dépossédés; c'est l'exception non adimpleti contractus qu'ils invoquent. Cette exception manque de base, te n'est pas par le fait ou la faute du défendeur, mais par un cas fortuit qu'ils sont privés de la jouissance d'une partie des biens affermés. L'art. 1722 du code civil règle les conséquences de ce cas; il donne d'abord au preneur l'option de demander la résiliation du bail; si, comme dans l'espèce, il opte pour le maintien du bail, il doit en observer toutes les clauses; il doit nommément payer le prix du bail dans le délai fixé. Si, d'après cet article, il peut demander une diminution de ce prix, c'est une pure faculté dont il peut user ou ne pas PASIC., 1861.- 4 PARTIE.

user. Aussi longtemps qu'il n'en use pas, le prix reste le même. Cette faculté ne porte d'ailleurs que sur le quantum du prix et aucunement sur l'époque de son exigibilité. Elle n'est accordée au fermier que moyennant l'exécution du bail dans toutes ses stipulations; il doit en user dans le délai fixé pour le payement du fermage. S'il y a contestation sur le chiffre de la réduction réclamée, il doit, dans ce délai, offrir de payer son fermage tout au moins sous la déduction de ce qu'il prétend avoir droit de réclamer. Les demandeurs n'ont rien fait de tout cela; ils n'ont rien offert du tout dans le délai fixé par le bail; ils n'ont pas manifesté, dans ce délai, l'intention d'user de la faculté que leur réserve l'art. 1722; ils se sont même refusés à en user et à régler le droit qui pouvait leur appartenir.

Le défendeur n'avait aucun moyen de les contraindre à user de cette faculté ; l'article 1722 dit que le locataire peut demander une diminution de loyer; mais il ne donne à personne le droit de l'y contraindre. Le défendeur n'est pas en faute; ce n'est pas lui qui a privé les demandeurs de la jouissance d'une partie des biens affermés; la privation de cette jouissance est la suite d'un cas fortuit; dès lors, le moyen de cassation, qui n'est autre, en définitive, que l'exception non adimpleti contractus, n'est pas fondé, et les autorités citées par les demandeurs, qui toutes se rapportent à des cas où le bail eur a refusé ou négligé de remplir les obligations que le bail lui imposait, sont sans application à la

cause.

En principe donc, tout le pourvoi porte à faux.

Mais, dit-on, le prix n'était plus certain. C'est une erreur, la diminution que l'article 1722 autorise le preneur à demander n'opère pas de plein droit; elle doit être demandée; si, comme dans l'espèce, elle n'est pas demandée, le prix qui doit être payé ou offert dans le délai fixé, est celui qui est réglé par le bail.

Le défendeur, dit le pourvoi, eût échoué dans une demande en payement. C'est là résoudre la question par la question; il est, au contraire, évident qu'en l'absence de toute offre de la part du fermier, un procès de ce genre n'aurait pu aboutir qu'à une condamnation au profit du bailleur.

Enfin, c'est à tort que le pourvoi parle de compensation et de confusion.

Si l'arrêt attaqué déclare les demandeurs en défaut d'avoir rempli leurs obligations, ce n'est pas parce qu'il décide que la com

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pensation ne serait pas applicable dans l'espèce, mais il oppose aux demandeurs que c'est dans le délai fixé pour le payement qu'ils devaient venir régler avec le propriétaire, sauf à compenser, s'il y a lieu, mais toujours en observant les délais stipulés.

Quant à la confusion, il ne pouvait en être question : jamais le défendeur De Keyzer n'a été le locataire de son propre bien; jamais il n'a été, à la fois, créancier et débiteur d'une partie quelconque du fermage dont il s'agit. Mais, en supposant qu'il soit possible d'admettre qu'il y ait eu extinction par confusion d'une partie du fermage, cela n'eût pas donné aux demandeurs le droit de ne plus rien payer du tout, et de ne pas offrir le fermage sous déduction de la partie prétenduement éteinte par confusion.

Ce qui vient d'être dit répond à la prétendue violation de l'article 19 de la loi du 17 avril 1835. Tout ce qui résulte de cet article, c'est que le propriétaire qui n'a pas appelé ses fermiers au règlement de l'indemnité de l'expropriation peut être tenu personnellement, vis-à-vis d'eux, des indemnités qu'ils pourraient réclamer. Cette responsabilité éventuelle, le défendeur De Keyzer l'a acceptée; il a, dit l'arrêt, offert de régler ce qui pouvait leur être dû; ils ne l'ont pas voulu; on ne peut donc lui attribuer aucune faute.

Les principes invoqués par le pourvoi ne sont pas applicables à l'espèce, où il ne s'agit pas d'un règlement d'indemnité entre celui qui dépossède et le dépossédé, mais d'une dette tout éventuelle, subordonnée, avant tout, à une réclamation, qui pourrait être faite par les fermiers, dit l'article 19 précité. Or, dans l'espèce, aucune réclamation n'a jamais été faite par les fermiers, et il resterait encore à examiner s'ils ne sont pas complétement indemnisés des suites de l'expropriation au moyen de la diminution de fermage à laquelle ils peuvent prétendre, aux termes de l'art. 1722 du code civil.

C'est sans fondement que les demandeurs prétendent que leur droit à une indemnité sur le pied dudit article 17 a été reconnu par l'arrêt attaqué. Cet arrêt se borne, en effet, à constater les ouvertures qu'en avril et en mai 1858, le défendeur a faites aux demandeurs au sujet des indemnités qui pouvaient leur être dues, ouvertures qui laissaient le défendeur entier de soutenir et de faire admettre que la diminution du fermage couvre amplement toutes les suites de l'expropriation.

Les demandeurs ne peuvent pas plus se

prévaloir de l'indemnité éventuelle dont parle l'art. 19 de la loi du 17 avril 1835, que de la diminution du prix de bail mentionnée à l'art. 1722 du code civil, pour ne rien payer ou pour ne rien offrir du tout lors de l'échéance du fermage. De quelque manière qu'ils prétendissent avoir le droit de payer leur propriétaire, que ce soit en argent ou en partie à l'aide de telles ou telles réclamations, c'était, en tous cas, dans les délais de payement fixés par le contrat qu'ils devaient le faire.

M. l'avocat général Cloquette a conclu au rejet du pourvoi.

«La veuve De Bode et ses enfants, a-t-il dit, cultivateurs à Bossuyt, occupaient du sieur De Keyser, propriétaire à Gand, en vertu d'un bail, passé en 1855, une ferme de la contenance de 36 hect. 65 ares 90 cent., avec droit de prendre le regain sur 19 hect. 71 ares de prairies, exploités par le sieur De Keyser lui-même.

« D'après les conditions du bail, le fermage annuel était payable, le 25 décembre, au domicile du bailleur, et cet acte contenait une clause qui stipulait formellement • qu'à défaut de payement, dans les six « semaines de chaque échéance, il y aurait « lieu à la résolution du bail, si le proprié<taire le désirait; et que cette résolution << serait encourue de plein droit, par le seul <fait du retard, sans qu'il dût observer au« cune formalité légale, ni même mettre les preneurs en demeure. »

« L'époque du 4 février 1859 étant arrivéc, sans que ses fermiers fussent venus payer le fermage échu le 25 décembre 1858, le sieur De Keyser les fit assiguer dans le mois de mars suivant, en résiliation du bail.

Mais dans le cours de l'année 1858, dont le retard de payer le fermage donnait lieu à cette action, il s'était produit des faits, dont les assignés se prévalurent, pour chercher à repousser la demande en résiliation.

Au mois de mars de ladite année, l'État belge avait exproprié, pour cause d'utilité publique, 2 hect. 38 ares 40 cent., faisant ́partie des biens loués à la veuve De Bode et consorts et lors de cette expropriation, le sieur De Keyser avait réglé à l'amiable, seul, avec l'État, toutes les indemnités auxquelles elle donnait lieu; y compris celle que ses fermiers pouvaient prétendre, à raison de la privation de leurs bénéfices, pendant les années du bail qui restaient à courir, sur les terres dont ils allaient être dépossédés, et à

raison de toutes suites dommageables de l'expropriation.

L'expropriation ayant ainsi enlevé aux fermiers la jouissance d'une partie des biens affermés, ils étaient d'abord en droit de demander au bailleur une réduction de fermage, aux termes des art. 1722 et 1726 du Code civil, d'après lesquels si, pendant la ■ durée du bail, le preneur est privé, par cas ‹ fortuit, d'une partie de la chose louée, ou est troublé dans sa jouissance, il peut de‹ mander une diminution du prix du bail. » Le bailleur ayant arrêté seul, avec l'État, le règlement de toutes les indemnités d'expropriation, sans faire intervenir les preneurs, le bailleur était, par cela même, devenu, en outre, directement débiteur envers eux, de l'indemnité éventuelle qu'ils pouvaient prétendre, par suite de leur dépossession; et ce conformément à la disposition de l'art. 19 de la loi du 17 avril 1835, qui porte que dans des cas où il y aurait des tiers inté⚫ressés à titre de bail, le propriétaire sera tenu de les appeler avant la fixation de ⚫ l'indemnité, pour concourir, s'ils le trou‹vent bon, en ce qui les concerne, aux ‹ opérations des évaluations; sinon, qu'il restera seul chargé, envers eux, des indemnités que ces derniers pourraient 、 réclamer. >>

Les assignés opposèrent, entre autres moyens de défense dont il est inutile de parler, 1° que le bailleur ne leur ayant pas procuré, en 1858, la jouissance de toute la chose louée, comme il était tenu de le faire par la convention de bail, ils n'étaient pas débiteurs, pour le loyer de ladite année, de toute la somme portée dans le bail, laquelle était le prix de la chose entière, mais seulement d'une somme proportionnelle à la jouissance qui leur avait été laissée; que cette somme avait besoin d'être arrêtée conventionnellement ou judiciairement, pour pouvoir être payée; et qu'aussi longtemps qu'elle restait indéterminée, la clause résolutoire, qui n'avait été stipulée dans le bail que pour défaut de payement d'une somme liquide et exigible, corrélative à la jouissance de toute la chose louée, ne pouvait être appliquée; 2o que le bailleur s'étant trouvé chargé de l'indemnité d'expropriation, dont l'État était originairement le débiteur, et ayant négligé de régler avec eux et de leur payer cette indemnité,

il

ne pouvait se plaindre, ayant ainsi manqué à cette obligation, de ce que, de leur côté, les preneurs n'eussent pas payé leur loyer dans les six semaines de l'échéance, d'autant plus que l'incertitude du chiffre de la somme redue faisait obstacle à ce paye

ment; que de ce chef encore la clause résolutoire n'était pas applicable.

« Selon les assignés, le sieur De Keyser était donc, sous un double rapport, resté en défaut d'exécuter ses obligations : il avait donné ouverture, à leur profit, à une réduction de prix et à une indemnité qui, n'ayant pas été réglées, rendaient le prix du loyer illiquide et inexigible; d'où il s'ensuivait qu'il n'était pas recevable à se prévaloir de la demeure prétenduement encourue par eux, par leur retard de payer le fermage échu.

« La cour d'appel de Gand, statuant sur cette défense, l'a déclarée non fondée par son arrêt en date du 11 février 1860, et en même temps elle a admis la veuve De Bode et consorts à prouver, par toutes voies de droit, que dans les six semaines qui

avaient suivi le 24 décembre 1858, l'un « d'entre eux avait écrit au sieur De Keyser afin de le prier de fixer jour pour le règle<ment des comptes entre les parties, et que « cette lettre était restée sans réponse; » ce qui implique que la preuve de cette circonstance pourrait seule, si elle venait à être subministrée, empêcher la clause résolutoire, stipulée pour le cas de non-payement dans le délai de six semaines, de recevoir son application, et que si cette preuve n'est pas faite, la résiliation sera prononcée.

Le pourvoi, dirigé contre cet arrêt, reproduit, fondus en un seul, les deux moyens de défense dont nous venous de parler, mis en conclusions devant la cour de Gand, et écartés par une disposition expresse de son arrêt.

« Il repose sur deux propositions : la première, c'est que le bailleur n'ayant pas procuré aux preneurs la jouissance de toute la chose louée conformément à la règle locator debet conductori præstum frui licere, et ne les ayant pas remplis de l'indemnité à laquelle ils avaient droit, pour la privation de leurs bénéfices et pour les suites dommageables de l'expropriation, conformément à, l'article 19 de la loi du 17 avril 1835, le bailleur ne pouvait, ayant ainsi manqué à ses obligations, invoquer contre les preneurs leur retard de payer le fermage, pour les constituer en demeure, et pour demander la résiliation, comme conséquence de leur misc en demeure, d'après la clause insérée dans l'acte de bail. La seconde, c'est que, par suite de la réduction et de l'indemnité auxquelles les preneurs avaient droit, le prix du loyer étant devenu incertain et illiquide, et étant resté tel par la faute du bailleur, à qui il incombait de provoquer un règlement du prix, l'indétermination et l'illiquidité de ce

prix mettaient un obstacle insurmontable à son payement par les preneurs, et à leur mise en demeure à défaut de payement.

Le pourvoi cite comme ayant été violés ou faussement appliqués par l'arrêt de la Cour de Gand les art. 1139, 1184 et 1315 du Code civil, sur la mise en demeure, sur la condition résolutoire, et sur la preuve des obligations; les art. 1719, 1722 et 1726 du même code sur le contrat de louage; l'article 19 de la loi du 17 avril 1855 sur les expropriations pour cause d'utilité publique; ainsi que d'autres textes de loi qu'il rattache aux textes précités.

Des deux propositions qui servent de base au pourvoi, la première comprend des faits qui, loin d'être constants, sont, au contraire, formellement démentis par les errements de la cause.

« Si les demandeurs en cassation ont été privés de la jouissance d'une partie des biens loués, il ne peuvent l'imputer au défendeur; car ce n'est point par son fait, mais par le fait du prince, qu'ils ont éprouvé cette privation, et l'expropriation constituait un événement de force majeure, dont le bailleur ne pouvait être responsable.

«Sans doute, la privation de la jouissance d'une partie des biens loués devait donner lieu à une réduction de prix: mais aux termes de l'art. 1722 du Code civil, c'était à eux à en faire la demande; et rien ne constate et ils n'allèguent même pas qu'ils l'aient faite. Si les demandeurs n'ont pas été appelés par le défendeur à intervenir dans le règlement des indemnités d'expropriation, et si le défendeur est ainsi devenu débiteur envers eux de l'indemnité qui pouvait leur revenir, l'arrêt constate que dès les mois d'avril et de mai 1858, le sieur De Keyser leur avait fait, au sujet du règlement de cette indemnité, des ouvertures, auxquelles ils ont jugé opportun de ne donner aucune suite immédiate; et qu'il avait, en même temps, pris l'initiative au sujet de la réduction à opérer sur le prix de la chose louée, pour privation d'une partie de cette chose, ce qu'il n'était aucunement tenu de faire. Le défendeur n'avait donc, sous aucun rapport, manqué à ses obligations; il avait même fait plus qu'il n'était obligé de faire; et les demandeurs ne sont pas fondés à prétendre que, de ce chef, il était non recevable à se plaindre qu'ils eussent aussi perdu de vue l'exécution de leurs obligations, et à demander que la clause pénale, insérée dans le bail pour retard de payement, leur fût appliquée.

« Quant à la seconde proposition, elle manque également de base, quand elle énonce que c'est par la faute du défendeur, que la somme, redue pour prix de loyer, après les déductions à faire, était restée incertaine et illiquide, et était comme telle inexigible.

« Le défendeur, comme nous venons de le dire, n'avait manqué à aucune des obligations qu'il était tenu de remplir, et on cherche vainement une faute qui lui serait imputable.

« C'est après avoir constaté que le défendeur était à l'abri de tout reproche, que l'arrêt attaqué décide que les contre-prétentions des demandeurs n'ayant pas été réglées, et la somme, définitivement redue pour prix du loyer, étant indéterminée, cette indétermination n'a pu avoir légalement pour effet d'empêcher le défendeur d'exercer le droit qu'il s'était réservé de résilier le bail, faute de payement dans le délai stipulé, alors qu'elle provenait uniquement de l'inertie des demandeurs eux-mêmes, et que c'était à tort que ceux-ci l'imputaient au défendeur.

Cette décision a tellement pour base l'existence d'une faute dans le chef des demandeurs, et l'absence de toute faute dans celui du défendeur, que l'arrêt admet que « s'il était reconnu, ou dûment avéré, que « l'un des preneurs eût écrit au bailleur, « antérieurement à l'expiration du délai de grâce, aux fins qu'ils indiquaient, il pourrait en résulter que la demeure, qui sert « de base à la demande en résiliation, dût «、 être considérée comme purgée»: et avant de faire définitivement droit sur la demande en résiliation, l'arrêt admet les preneurs à faire la preuve de ce fait, allégué par eux.

C'est donc uniquement la négligence des preneurs, qui se sont abstenus de demander la réduction de fermage à laquelle ils avaient droit, alors qu'ils eussent dû la demander, et qui ont gardé le silence sur les ouvertures que le bailleur leur avait faites pour régler cette réduction, de même que pour régler l'indemnité qu'ils pouvaient prétendre, qui, d'après l'arrêt, a maintenu l'illiquidité de la somme redue, et l'état de choses, qui, selon les demandeurs, faisait obstacle au payement de l'année de loyer échue. Cette appréciation est justifiée par les points de fait que l'arrêt constate, et elle doit d'ailleurs être acceptée comme souveraine. Or, il est de principe que personne ne peut s'affranchir de ses obligations, par des actes positifs ou négatifs, qui en rendent l'accomplissement impossible.

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