un nouveau droit proportionnel. V. n. 4, et Lettre de change.

Débiteur principal. Hypothèque pour ga⚫ rantir la caution. V. Garantie, n. 22.

3.Heritier benéficiaire Aux mots Cautionne ment, n. 75, et Garantie, n. 20, nous avons parlé du cautionnement ou de l'hypothèque donné par un héritier bénéficiaire. Une foi du 15 mai 1819 porte qu'il est dû 30 c. pour 100 sur l'acte par lequel l'héritier bénéficiaire donne hypothèque sur ses biens, à raison d'un délai que les créanciers, lui accordent pour rendre compte. V. Héritier bénéficiaire, n. 3 et 15.

4. Jugement. Si l'hypothèque conventionnelle consentie après l'obligation peut, selon les cas, donner ouverture au droit proportionnel, en est-il de même de l'hypothèque qui résulte des jugemens? On a paru le penser. Tout jugement ne confère pas P'hypothèque, a-t-on dit: donc celui qui confere hypothèque, peut être assujetti à un droit particulier. (7. J.) C'est une erreur. Ce sont les dispositions du jugement que la loi tarife, et non l'effet que le code attribue aux actes judiciaires. Si un jugement qui rejette des moyens d'exception (V. Débouté d'opposition, n. 7.) est sujet au droit proportionnel, c'est parce qu'il en résulte une condamnation, et non parce qu'une hypothèque judiciaire en est la conséquence; et c'est d'après le même principe qu'un jugement portant reconnaissance d'écriture n'est pas sujet au droit proportionnel, quoiqu'il confere hypothèque. V. Condamnation, n. 23.

Priorité. Rang. Cession. V. Cession de créances, n. 37 et suiv.

5. Renonciation. Hypothèque légale. La renonciation faite par la femme à son hypothèque légale, sur des immeubles appartenant en propre à son mari, contenue dans l'acte de vente, ne donne ouverture à aueun droit. L'acquéreur peut, dans ce cas, pour plus grande sûreté, exiger l'intervention de la femme; et dès lors, le désistement dérive de la vente. (J.)

6. Transport sur un autre immeuble. Le simple transport d'hypothèque, c'est-à-dire l'affectation d'un immeuble en remplacement de celui qui était hypothéqué et qu'on libere, ne donne lieu qu'au droit fixe de 1 fr. 70 (80 cts.).

7. Vendeur. Si, après la vente, le vendeur donne hypothèque à l'acquéreur sur d'autres biens, le droit proportionnel est-il dû? V. Affectation hypothécaire, n. 2, et Caution

TOME 2.

nement, n. 33. On s'est fondé, pour la négative, sur ce que le vendeur est garant de droit de la vente. Cela est vrai; mais cette garantie ne donnait pas à l'acquéreur une hypothèque sur les autres biens du vendeur: il n'avait qu'une action en condamnation, et tout créancier inscrit sur les immeubles de son vendeur lui aurait été préféré. L'hypothèque lui donne donc un droit, une garantie, une sûreté qu'il n'avait pas. V. n. 2, et ce qui est dit au mot Garantie.

HYPOTHÈQUE. Droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. L'hypothèque est de sa nature indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent. 2114 C. civ. V. aussi Conservateur, et Privilége.

1. La définition de l'hypothèque est donnée par le code. Le législateur à ajouté l'épithète réel au mot droit, sans que nous en trouvions le motif, car tout droit est réel dès qu'il existe ; et s'il n'était pas réel, il ne serait plus un droit. L'hypothèque pourrait aussi être définie droit qui donne au créancier la faculté de se faire payer de préférence sur le prix des immeubles affectés à sa créance.

2. En effet, l'hypothèque et même le privilége ne donnent qu'un droit de préférence, ainsi que le porte l'art. 2094 du C. civ. Tous les biens de quiconque s'est obligé personnellement sont le gage commun de ses créanciers, aux termes des art. 2092 et 2093; et les priviléges ou les hypothèques peuvent seuls empêcher que le prix n'en soit distribué par contribution, en raison du montant de chaque créance.

3. L'hypothèque diffère de l'antichrèse et du gage de l'antichrèse, parce qu'elle ne nantit point le créancier de l'immeuble, qu'elle ne lui en donne point la jouissance (V. Antichrèse. ); du gage, non seulement par la même raison qu'elle diffère de l'antichrèse, mais encore parce qu'elle ne peut affecter que des immeubles, tandis que le gage ne peut être donné qu'en objets mobiliers. V. Gage. Elle diffère plus essentiellement encore du contrat pignoratif et de la vente à faculté de rachat, parce qu'elle ne donne qu'une action pour faire vendre l'immeuble et en toucher le prix, au lieu que par ces contrats l'immeuble est transmis au créancier ou à l'acquéreur.

4. Le droit que donne l'hypothèque n'est qu'un droit accessoire. Il ne peut exister et s'exercer s'il n'y a point d'obligation principale; il s'éteint avec cette obligation. L'hypothèque conventionnelle consentie pour sûreté d'une créance qui n'existe point encore, d'un prêt qui n'est point effectué, ne peut préjudicier aux tiers qui contractent jusqu'au moment où la créance est va

1o Au profit des mineurs et interdits, sur les immeubles appartenant à leur tuteur, à raison de sa gestion, du jour de l'acceptation de la tutelle;

2o Au profit des femmes, pour raison de leurs dot et conventions matrimoniales, sur les immeubles de leur mari, et à compter du jour du mariage. 6. La femme n'a hypothèque pour les sommes dotales qui proviennent de successions à clle échues, ou de donations à elle faites pendant le mariage, qu'à compter de l'ouverture des successions, ou du jour que les donations ont eu leur effet. Elle n'a hypothèque pour l'indemnité des dettes qu'elle a contractées avec son mari, et pour le remploi de ses propres aliénés, qu'à compter du jour de l'obligation ou de la vente. 2134, 2135, C. civ.

7. L'hypothèque est indivisible. 2114 C. civ. C'est la un de ses avantages. Ainsi, lors même qu'une partie de l'immeuble grevé aurait été vendue affranchie par l'effet de lois spéciales, le créancier conserverait le droit de poursuivre, pour la totalité de sa créance, les détenteurs des autres portions. Cas. 6 mai 1818.

8. L'origine de l'hypothèque, à peu près inconnue, remonte peut-être à une époque aussi reculée que le gage. Solon s'applaudissait d'avoir, purgé les propriétés atheniennes des hypothèques. Néanmoins, les premiers réglemens venus à notre connais sance sur les hypothèques ne datent que du règne de l'empereur Constantin. A cette époque, la publicité par le moyen de registres ouverts au public n'était point encore inventée, c'était par des brandons ou des poteaux placés sur les maisons ou dans les champs hypothéqués que l'on avertissait les acquéreurs ou les nouveaux préteurs de l'affectation déjà consentie. V. &.

9. La nécessité d'un bon régime hypothecaire a été long-temps sentie parmi nous avant qu'on ait pu l'établir. L'hypothèque, en assurant au créancier la rentrée de ses capitaux, facilite les emprunts et diminue

le taux de l'intérêt. Elle permet de confier à l'agriculture un argent qui resterait peutêtre oisif entre les mains du capitaliste, ou qui ne serait prêté qu'à un intérêt suffisant pour compenser les risques que l'on courrait de le perdre. Mais pour que l'hypothèque ne fût pas un moyen de fraude, un moyen d'emprunter des capitaux supérieurs à la valeur des immeubles affectés, la pu. blicité était nécessaire; il fallait que les prêteurs connussent leur gage, et qu'ils pussent s'assurer s'il n'était point déjà affecté à d'autres créanciers, ou si sa valeur suffisait pour garantir les nouveaux emprunts.

10. La publicité des hypothèques, le seul moyen de les rendre vraiment utiles, était précisément ce que les grands propriétaires redoutaient le plus; ils s'opposèrent longtemps à ce qu'elle fût établie régulièrement. 11. L'assemblée constituante, qui changea presque toute l'ancienne législation, sentit sans doute l'imperfection de l'édit de 1771; mais elle n'eut point le temps de méditer, de créer un système d'hypothèques. Ce ne fut qu'en 1795 (9 messidor an 8) que l'on parvint à décréter un code hypothécaire dont l'effet devait être de mobiliser toutes les propriétés foncières. Son exécution éprouva de grande difficultés. Elle fut ajour née par plusieurs lois; et enfin, celle du 28 vendémiaire an 5 voulut qu'on attendit jusqu'à la publication de la loi qui statuerait définitivement sur les modifications dont ce code était susceptible.

12. Cette loi fut celle du 11 brum. an 7. Elle ne se borna point à modifier, elle changea entièrement la loi du 9 mes. an 3. Elle fonda la véritable publicité, créa la spécialité, et distingua l'hypothèque conventionnelle de l'hypothèque légale et de l'hypothèque judiciaire, c'est-à-dire résultant de jugemens. Le code civil a consacré presque toutes les dispositions de cette loi: il n'a changé ses bases qu'en un point. Elle rendait la transcription des mutations indispensable; jusqu'à cette transcription, l'acquérear n'était pas veritablement propriétaire; il pouvait être dépouillé (art. 26). Depuis le code civil, le contrat de vente transmet réellement la propriété; l'immeuble ne peut plus être grevé, et l'acquéreur n'est tenu que des hypothèques consenties antérieurement à son contrat. V. 8. Mais la loi du 3 janvier 1824, sans rendre la transcription indispensable pour opérer la transmission, l'a rendue obligatoire dans un délai déter

miné, toutefois cette loi n'est que purement fiscale.

13. Toutes les fois que l'exécution des lois exige des frais d'établissement, des employés, l'idée de faire un revenu à l'état du prix des services rendus aux citoyens naît naturellement. Le régime hypothécaire a donc amené la création de droits d'hypothè que. La loi du 9 vend. an 6, art. 62, en établit de deux sortes: les droits sur les créances inscrites, et les droits sur les mutations transcrites, indépendamment des salaires alloués aux conservateurs, et dont une partie a été depuis attribuée à l'état. V. chap. 4.

14. Nous avons fait connaître, au mot Conservateur, ce qui concerne les conservations des hypothèques, le cautionnement et la responsabilité des conservateurs. Nous traitons ici de l'ensemble du régime des hypothèques, et spécialement des droits d'inscription et de transcription, et des salaires des conservateurs. Nous aurions pn, d'après le titre de ce Dictionnaire, nous borner à parler des droits d'inscription et de transcription; mais nous nous sommes crus obligés de donner, non pas un traité complet des hypothèques, mais un travail où se trouveront principalement indiquées et résolues les difficultés qui naissent de l'accomplissement des formalités hypothé

caires.

15. Nous émettrons quelquefois notre opinion personnelle. Si elle est en opposition avec d'autres opinions, nous le dirons. Le lecteur choisira. Dans une matière aussi importante, où tout est de droit étroit, et où les formalités doivent être rigoureusement observées, ainsi que le porte un arrêt de la cour de Toulouse du 18 déc. 1826, nous avons cru nécessaire d'appeler l'attention sur les questions dont la solution peut être contestée. Au reste, nous ne nous en sommes pas toujours rapportés à nous-mêmes. Indépendamment des auteurs que nous avons consultés, nous avons mis à contribution l'expérience et les lumières de plusieurs conservateurs des hypothèques.

$ 2. Biens qui peuvent ou ne peuvent pas étre grevés d'hypothèques.

SUBDIVISION.

Art. 1. Biens susceptibles d'hypothèques. Art. 2. Biens amortis, soustraits au régime hypothécaire.

Art. 1o. Biens susceptibles d'hypothèques.

16. Les immeubles ou les biens immobiliers qui sont dans le commerce, et leurs accessoires réputés immeubles, ainsi que l'u. sufruit des mêmes biens, sont seuls susceptibles d'hypothèques. 2118 C. civ. Ge principe, que les biens réputés immeubles peuvent seuls être grevés d'hypothèque, existait même avant la loi du 11 brum. an 7; mais certaines choses, alors réputées immeubles, par une fiction de la loi, et qu'on appelait, par cette raison, immeubles fictifs, ne sont plus aujourd'hui que mobilières : telles sont les rentes foncières et les rentes constituées. V. le § 4, et Rente.

17. Les meubles n'ont pas de suite par hypothèque. 2119 C. civ. Cependant des objets mobiliers par leur nature peuvent être immobilisés et deviennent susceptibles d'hypothèques: telles sont les actions de la banque de France.

18. Des décrets des 1er mars 1808, 4 juin 1809 et 3 mars 1810, ont également immobilisé des rentes sur l'état et des actions sur des canaux, ou donné la faculté de les immobiliser. Mais ce n'était point pour les rendre susceptibles d'hypothèques; c'était au contraire pour les amortir en faveur des dotations ou des majorats.

19. Ceux qui n'out sur l'immeuble qu'un droit suspendu par une condition, ou résoluble dans certains cas, ou sujet à rescision, ne peuvent consen

tir qu'une hypothèque soumise aux mêmes conditions ou à la même rescision. 2125 C. civ. Tels sont, par exemple, les cohéritiers de biens indivis et les acquéreurs à pacte de rachat. V. n. 33, et les §§ 7 et 8.

20. Il résulte de l'art. 2118 C. civ. que deux conditions sont nécessaires pour constituer une hypothèque indépendamment des formalités : la première, que les biens soient de nature immobilière; la deuxième, qu'ils soient dans le commerce. Ainsi les biens qui dépendent du domaine public, les routes, les fleuves et rivières, etc., qui ne sont point dans le commerce, quoique de nature immobilière, ne peuvent être hypothéqués.

21. Ainsi l'immeuble dotal qui n'a pas été déclaré aliénable par le contrat de mariage ne peut être hypothéqué pendant la durée du mariage que dans des cas spécifiés par le code civil, art. 1554 et suiv. V. § 7, n. 183. 22. Accessoires. Par accessoires (V. n. 16.) il faut entendre les choses qui sont immeu

bles par destination, les constructions, améliorations, etc. Mais aucun de ces accessoires ne peut être hypothéqué séparément de l'immeuble principal. Ils en suivent le sort. Ils peuvent même, dans certains cas, en être détachés, redevenir purement mobiliers, et n'être plus susceptibles d'hypothèque. V. Biens, et Constructions.

23. Id. Action en revendication. Aux termes de l'art. 526 du C. civ., les actions qui tendenta revendiquer un immeuble sont,comme l'usufruit, immeubles par l'objet auquel elles s'appliquent. S'ensuit-il que celui qui prétend avoir une action en revendication d'un immeuble puisse l'affecter d'hypothèque ? Dès que l'immeuble peut être désigné, l'hypothèque peut être établie; elle ne frappera toutefois que l'action en revendication, l'immeuble ne sera réellement grevé qu'à partir du jour où la transmission au profit de celui qui exerçait l'action se sera opérée. V. n. 4, 33.

24. Accessoires. Servitudes. Services fonciers. Les servitudes et services fonciers sont également immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent. Même art. 526. On ne peut entendre ici que les servitudes, en tant qu'elles sont actives, c'est-à-dire qu'elles sont considérées relativement à celui qui les exerce. Si elles sont accessoires à un immeuble, elles doivent suivre son sort, et ne pourraient être hypothéquées séparément. Si elles n'étaient point l'accessoire d'un inmeuble, pourraient-elles être grevées d'hypothèque? Un droit d'habitation ne peut l'être, car il est incessible. Il en est de même d'un droit d'usage. 631, 684 C. civ. V. Servitude, et Usage.

25. Bail emphyteotique. La jouissance de l'emphyteote était susceptible d'hypothèque sous l'empire de la loi du 11 brum. an 7. Elle ne l'était plus depuis le code civil; mais la loi du 10 janvier 1824 (n. 14, art. 6), a rétabli ce droit.

26. Bâtimens. Constructions. Un fermier stipule qu'il pourra construire des bâtimens sur le terrain affermé, et qu'il aura la faculté de les démolir, et de faire son profit des matériaux à la fin du bail. Ces bâtimens ne peuvent acquérir la qualité d'immeubles. Ils ne sont susceptibles d'hypothèque, que de la part de l'emphytéote. Si le propriétaire du sol vend des bâtimens pour être démolis, et qu'il ait antérieurement con senti une hypothèque sur le tout, le créancier doit pouvoir suivre son droit d'hypo

thèque tant que les matériaux ne sont pas enlevés.

27. Biens à venir. Succession. Les biens à venir ne peuvent être hypothéqués. L'art. 2130 du code, qui fait une exception à cette règle pour le cas où les biens présens ne suffisent point, ne peut s'appliquer qu'aux biens d'acquisition, et on ne peut étendre l'exception aux biens à venir par succession. Ceux-ci ne peuvent être hypothéqués avant qu'ils soient échus.

28. Coupes de bois. Les bois qui ne sont point coupés ou abattus font partie de l'immeuble. Il s'ensuit que, quand le créancier hypothécaire fait saisir une forêt affectée à sa créance, les coupes non encore effectuées sont comprises dans la saisie, lors même qu'elles auraient été vendues pour être coupées postérieurement. Ce principe est incontestable, et la cour de Dijon l'a reconnu par un arrêt du 30 janv. 1819.

29. Immeubles par destination. Décès. Le décès du propriétaire de l'immeuble fixe la destination des objets qu'il y avait attachés. Ils ne peuvent plus être mobilisés au préjudice de créanciers hypothécaires, ils font partie de leur gage. Cass. 4 fév. 1817. V. n. 42, 143, et Biens, n. 37.

30. Mines. Les mines dont l'exploitation est concédée forment deux propriétés distinctes, susceptibles d'hypothèque. Loi du 21 av. 1810. L'une se compose de la surface et du droit ou de la redevance que le concessionnaire de la mine est tenu de payer au propriétaire de cette surface, l'autre de la mine proprement dite, moins la redevance due au propriétaire de la surface, car le concessionnaire de la mine ne peut grever que ce qui lui appartient réellement, et la partie du produit attribuée au propriétaire de la surface ne lui appartient pas. V. Mine. 81. Les bâtimens, machines, etc., destinés à l'exploitation de la mine sont réputés immeubles par destination. V. Biens. Mais les actions ou intérêts dans une société ou entreprise pour l'exploitation des mines sont réputés meubles. Loi 21 av. 1810, art. 8. V. n. 17.

32. Pécheries. Salines. Domaine public. Lors même que le sol n'appartient pas à celui qui båtit ou qui forme un établissement quelconque, toléré par le propriétaire, on peut lui reconnaitre une sorte de propriété immobilière. Ainsi, quoique les rivages de la mer soient inaliénables, si l'on y a formé des pêcheries, des salines, ou d'autres éta

blissemens de cette nature, quoique sans concession, et que le gouvernement les tolère, on peut les hypothéquer. L'hypothèque suivra la condition de l'établissement, Rouen 3 av. 1824, Dalloz, 1825. V. n. 26.

33. Rachat (Faculté de). L'acquéreur à pacte de rachat est propriétaire. Il peut hypothéquer l'immeuble. Seulement, si le rachat a lieu, l'hypothèque sera résolue. Ce principe est incontestable. Ar. C. cas. 2 déc. 1818, 21 déc. 1825. V. § 7. Le vendeur a-t-il la même faculté ? L'arrêt du 21 déc. décide la négative; mais il s'agissait d'une hypothè que judiciaire, et le vendeur avait cédé son droit de rachat. La cour a décidé que cette hypotheque n'avait pu frapper l'immeuble, puisqu'il n'était pas rentré en la possession du vendeur; et son arrêt ne peut être critiqué. Mais si le vendeur avait donné hypothèque à raison de son action en rachat, et qu'il eût ensuite exercé cette action, l'hypothèque serait valable; elle grèverait l'immeuble racheté. Douai 22 juil. 1820. V. n. 23.

34. Superficie. Ce droit peut être hypothéqué aux termes de l'article 2 de la loi du 10 janvier 1824 (n. 18).

35. Usufruit. Récoltes. L'usufruit susceptible d'hypothèque est le droit d'usufruit proprement dit. Mais les fruits et récoltes ne peuvent être l'objet de l'action du créancier hypothécaire. Du moins il n'a point de droit de préférence sur le prix; c'est le droit d'usufruit qu'il doit faire vendre, et ce n'est que lors de la saisie que les fruits pendans par racines deviennent l'accessoire de l'usufruit. V. Saisie immobilière, et Usufruit.

ART. 2. Biens amortis, soustraits au régime hypothécaire.

36. Tous les immeubles ou droits immobiliers qui sont dans le commerce sont susceptibles d'hypothèques. V. le n. 16. Si l'on veut que des biens ne puissent être ni aliénés ni hypothéqués, il faut les enlever au commerce, les amortir, les ôter de la vie, car le commerce est la vie des sociétés. C'est ce qui devait nécessairement exister pour les biens du domaine public. V. n. 20.

S 3. Privilege.

37. Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. 2095 C. civ. Ce droit s'exerce sur